Если продать квартиру раньше 5 лет какой налог возьмут 2020

Налог с продажи квартиры в 2020 году поменяли — ПравоТОК

Время чтения: 5 мин. ПравоТОК

В 2020 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

• добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
• появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Положение первое. Минимальный предельный срок владения.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Положение второе. Общий минимальный предельный срок владения

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Положение третье. Исключения из общего правила 5 лет

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

• по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
• в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
• в результате приватизации:
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Стало» 5 позиций:

• по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
• в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
• в результате приватизации:
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2019 года. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.

1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

Положение четвертое. Утратил силу пункт 5 вышеуказанной статьи, касающийся расчета налога в определенных случаях от 70% кадастровой стоимости

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2018 году квартиру в 2019 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2020 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике: 1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.

Если нет, то есть шанс попадания на крупные суммы налога, например, когда Вы хотели заявить о налоге с продажи квартиры и «зачесть» вычетом с ее покупки, но забыли и не успели в срок.

2) в какие сроки будет такое начисление?

Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — налог в 2019 году

При продаже квартиры граждане обязаны уплатить в бюджет налог в размере 13% от суммы полученного дохода. Освобождаются от уплаты налога только в том случае, если жилье зарегистрировано в собственности больше установленного минимального срока — 3 года или 5 лет (в зависимости от условия приобретения продаваемой квартиры).

Налог на доход от продажи недвижимости обязаны выплачивать все категории граждан, в том числе и нерезиденты РФ. Льгот или ограничений не предусмотрено.

В феврале 2019 года на форуме «Деловая Россия» В. Путин поддержал инициативу снижения минимального срока владения имуществом с 5 до 3-х лет.

Президент дал поручение Правительству РФ подготовить изменения в законодательство, в соответствии с которыми при продаже единственного жилья, находящегося в собственности более трех лет, граждане освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ.

Собственник вправе не выплачивать налог, если продажа имущества не принесла ему материальной выгоды — он продал квартиру за ту же или меньшую стоимость. Если налогоплательщик не воспользовался правом на имущественный вычет при покупке, он может полностью или частично зачесть налог к возврату в счет начисленного за продажу.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры

Продажа квартиры — это сделка, направленная на получение прибыли. Когда участники сделки заключают договор купли-продажи, продавец передает покупателю жилую недвижимость взамен получения денежных средств.

В связи с особенностью рынка недвижимости зачастую цена, которая была уплачена за квартиру ранее, меньше стоимости полученной продавцом прибыли.

Именно из этой разницы налогоплательщик обязан выплатить НДФЛ.

Срок, с которого нужно отсчитывать начало владения имуществом — это дата регистрации права собственности. Узнать ее можно из выписки ЕГРН. При этом подсчет ведется в месяцах: 5 лет — 60 месяцев, 3 года — 36.

Минимальный срок владения в 3 года установлен для недвижимости:

• право собственности по которой зарегистрировано до 2016;
• перешедшей по наследству;
• полученной в подарок от близкого родственника;
• приобретенной по договору пожизненной ренты.

Если продается квартира, которая отвечает данным требованиям — платить налог не нужно.

Если продать квартиру раньше 5 лет, какой налог возьмут?

Продавец-налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ, если недвижимость, которую он продает, подходит под данные условия:

1. Приобретена по договору купли-продажи или долевого участия, перешла по наследству или получена в дар от близких родственников или иных лиц.
2. Право собственности зарегистрировано после 1 января 2016 года.

В 2019 году налоговая ставка на доходы при продаже квартиры составляет 13%. Доход рассчитывается следующим образом: из суммы полученной за продажу жилья вычитается ее первоначальная стоимость. Например, если квартира была куплена за 2 млн. рублей, а продана за 5 млн. — доходом от сделки считается 3 млн. рублей. Из этой суммы должен быть удержан налог.

После продажи квартиры продавец обязан отчитаться о полученном доходе перед налоговыми органами. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, налогоплательщик обязан предоставить заполненную декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.

Продажа квартиры более 5 лет в собственности: налог 2019 года

Если квартира находится в собственности налогоплательщика более пяти лет, платить НДФЛ при ее продаже не нужно. При этом не важно каким образом недвижимость перешла в собственность продавца.

Пример

Иванов приобрел квартиру в 2013 году и решил продать ее в 2019 году. Так как собственность была зарегистрирована до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет 3 года — налог за продажу платить не нужно.

После завершения сделки купли-продажи, гражданин покупает новую квартиру.

Теперь для того, чтобы продать имущество, приобретенное в 2019 году и не платить НДФЛ, собственнику придется подождать наступления минимального срока — 5 лет.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Не платить налог с продажи жилья менее 5 лет в собственности можно только в том случае, если собственник докажет факт отсутствия прибыли — квартира была продана за цену, меньшую чем за нее было изначально уплачено. Налоговая декларация в этом случае все равно подается, несмотря на то, что налог равен нулю. Гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученные по сделкам — предоставить налоговым органам копии договора купли-продажи.

Граждане имеют право зачислить налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже. Данный способ походит тем, у кого сохранилось право на получение вычета при покупке жилья.

Размер налогового вычета в 2019 году равен 260 тыс. рублей — именно такую сумму государство вернет за покупку недвижимости стоимостью более 2 млн. рублей.

Налогоплательщик может уменьшить сумму вычета на тот НДФЛ, который он обязан заплатить.

Пример

Петрова приобрела квартиру за 3 млн. рублей. Налоговый вычет она не использовала. В этом же году она продает квартиру за 4,1 млн. рублей. Расчет производится следующим образом: доход от сделки составляет 1,1 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 143 тыс. рублей.

Однако, так как налоговый вычет не использовался можно произвести взаимозачет — Петрова ничего не выплачивает в бюджет, а сумма налогового вычета уменьшается на 143 тыс. рублей. К возврату остается 117 тыс. рублей.

Если нет права на вычет при покупке жилья, можно уменьшать начисленный налог с помощью социальных вычетов (на лечение, учебу детей).

Если часть вычета уже получена, можно заявить к взаимозачету остаток. Данная мера доступна только гражданам-резидентам.

Кто освобождается от уплаты налога с продажи?

Налоговое законодательство не предусматривает каких-либо льгот или ограничений при уплате НДФЛ за продажу квартиры. Независимо от социального или экономического статуса, граждане и нерезиденты РФ обязаны произвести отчисления в бюджет в случае получения дохода от сделок с недвижимостью.

НДФЛ обязаны выплачивать все, независимо от материального обеспечения и возраста. Пенсионеры также не освобождаются от уплаты налога, если имущество находилось в собственности менее установленного срока. Налог для пенсионеров рассчитывается по установленной ставке — 13%.

Освобождаются от уплаты налога, только граждане, владеющие имуществом больше минимального установленного срока.

Последние новости и изменения

В. Путин поручил снизить минимальный срок владения квартирой, после которого при ее продаже не будет взыскиваться налог, до 3-х лет. По мнению президента, данная мера справедлива, если речь идет о продаже единственного жилья. Данная мера вошла в список поручений по итогам форума «Деловая Россия», состоявшегося в начале февраля 2019 года.

Правительство РФ подготовило поправки в действующее законодательство, в соответствии с которыми собственник, владеющий недвижимостью менее 5 лет, освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если жилье принадлежало ему более 3-х лет, а также является единственным в собственности налогоплательщика. Срок исполнения поручения — 31 мая 2019 года.

Изменения в налоговом законодательстве, касающиеся НДФЛ за продажу квартиры коснулись также нерезидентов РФ — граждан, которые проживают на территории России менее 183 дней в году. Ранее налоговая ставка при продаже жилой недвижимости для нерезидентов составляла 30%. При этом срок владения квартирой не имел никакого значения.

В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 424 нерезиденты освобождаются от уплаты налога, если квартира находилась в собственности более 5/3 лет. Если же нерезидент захочет продать собственность до истечения минимального срока, налоговая ставка составит 13%.

Налог с продажи квартиры в 2020 году — кто не должен платить? Новости

С 1 января 2020 года в силу вступят новые нормы, согласно которым россияне смогут продавать жилье без уплаты НДФЛ уже через три года владения, а не через пять, как сейчас. Закон, направленный в том числе, на сокращение срока владения квартирой для ее последующей продажи без уплаты налога, Госдума приняла в третьем, итоговом чтении 19 сентября 2019 года.

Кто не платит налог с продажи квартиры в 2020 году: кого освободили от уплаты налога после продажи?

Юлия Степанова

Буквально через несколько месяцев жизнь тех, кто планирует продать квартиру, станет проще. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс в окончательном чтении. С 1 января 2020 года 13% налог на продажу квартиры в 2020 платить не придется.

Но при условии, что продаете вы свое единственное жилье, которое находилось в собственности минимум 3 года.

Изменения Налогового кодекса больше всего касаются молодых семей, которых закон о 5-летней собственности ущемлял больше всех. Член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев объяснил «КП», что изменится благодаря этим нововведениям. Станет ли меньше спекулянтов и что будет с ценами на недвижимость?

Участие в налоговом преступлении

— Сегодня собственник платит НДФЛ 13% с продажи квартиры на сумму, которая превышает 1 миллион рублей (квартира такой при продаже по закону ценой налогом не облагается), — говорит Вихлянцев. — В результате люди, которые купили квартиру, к примеру, за 5 млн. рублей, а продают за 7 млн.

рублей, но владеют квартирой меньше 5 лет, обязаны заплатить 260 тыс. рублей налога. Но никто не хочет платить лишние сотни тысяч, поэтому стараются сделать так, чтобы в договоре купли-продаже стояла та сумма, по которой они приобретали — 5 млн. рублей, получая от покупателя оставшиеся 2 млн.

в «серую».

Такая история часто встречается у тех, кто вкладывался в новостройки на этапе строительства. Старые правила приводили к нездоровой ситуации на рынке, когда покупатель и продавец, по сути, участвовали в налоговом преступлении.

По словам риэлтора, желание граждан не платить налог объяснимо. Почему те, кто владел квартирой 3 года должен платить, а те, кто 5 — нет?

Спекулянтов меньше не стало

Что касается спекулянтов, с которыми и пытались бороться законодатели, увеличивая срок владения недвижимостью перед продажей с 3 лет до 5, то они никуда не делись. И не денутся.

— Поверьте, после увеличения срока до 5 лет спекулянтов меньше не стало. И не станет. Они спокойно это обходят, для чего существуют десятки методов, к примеру, завышение стоимости жилплощади в договоре, — продолжает риэлтор. — Профессиональные рыночные спекулянты, как правило, проблем с этим не имеют. В отличие от тех, кто покупает квартиру для себя и потом ее перепродает.

Среди таких очень много молодых семей, которые купили однушку, родили детей и жить стало тесно. Им надо квартиру продавать, но для этого они должны не только накопить деньги на квартиру побольше, но и НДФЛ заплатить. И 3 года владения невидимостью уже не спекулятивные сроки. Спекулянты перепродают в течение полугода. Поэтому ситуация была не очень справедливая. И нововведения полезны.

Оживит ли это рынок? Изменятся ли цены?

— Пока люди вынуждены кривыми путями продавать квартиры, избегая частичной или полной уплаты НДФЛ, участвуя в налоговых преступлениях, — подчеркивает эксперт. — Это, напомню, в основном уголовные преступления.

Возвращение 3-летнего срока владения недвижимостью легализует ситуацию, люди перестанут использовать незаконные схемы и сами себе вредить. Но с точки зрения цен это ни на что это не повлияет. Рынок почти не изменится.

По словам Романа Вихлянцева, несколько лет назад налоговая очень плотно взялась за сделки, которые были ниже кадастровой стоимости квартиры. Сегодня действует ограничение на сумму сделки — она должна быть не менее 0,7 от кадастра. Кадастр же, как правило, на 30% ниже рынка.

В настоящее время при продаже недвижимости налог нужно платить в том случае, если продавец владел ею не более 5 лет. Исключение в виде снижения этого срока до 3 лет было сделано для нескольких видов недвижимости:

• жилье получено в собственность в результате приватизации;
• жилье получено по наследству или в дар от ближайших родственников;
• жилье получено по договору пожизненного содержания.

С 2020 года, как планируется, в статью 217.1 Налогового кодекса России будут внесены поправки – не платить налог при продаже после 3 лет владения разрешат тем, кто продает свое единственное жилье.

Рассчитывается сумма налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости по ставке в 13% от стоимости жилья по договору купли-продажи жилья (но стоимость должна быть не меньше 70% от кадастровой – иначе применяется именно эта величина).

Кроме того, плательщик может вычесть из стоимости продажи сумму в 1 миллион рублей (имущественный вычет) либо сумму расходов, понесенных при покупке недвижимости. Эта сумма расходов должна быть документально подтверждена.

Пенсионеры В 2020 г. возврат пенсионерам налога при покупке квартиры будет осуществляться по прежним правилам. Льготу могут получить как работающие (платящие НДФЛ), так и неработающие пенсионеры.

В первом случае процедура не отличается от той, что описана выше.

Если после выхода на заслуженный отдых человек не работает, то возврат НДФЛ осуществляется за предыдущие 3 года (принимаются во внимание только те года, когда будущий пенсионер еще перечислял проценты с зарплаты в государственную казну).

Стоит учесть, что доходом может быть не только официальное трудоустройство, но также другая налогооблагаемая прибыль (например, от продажи имущества).

Важно! Пенсионеры имеют право на льготы и в случае приобретения жилья по ипотеке. Рассмотренные вопросы не касаются налога на квартиру – в 2020 г.

Налог с продажи квартиры в 2020 году. Новый закон

С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила уплаты налога при продаже жилья. Изменения коснулись не всех, а только тех граждан (физических лиц), которые продают свое единственное жилье.

Поскольку продажа жилой недвижимости в некоторых случаях рассматривается государством как сделка, приносящая доход, она может облагаться подоходным налогом, — для физических лиц в размере 13%.

Однако существовали временные сроки владения квартирой, которые и определяли, надо ли платить налог или нет.

В большинстве регионов России до недавнего времени этот строк, официально называемый «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества», составлял 5 лет. Теперь он изменился:

Граждане не будут платить подоходный налог с продажи квартиры, если она была в их собственности 3 года или более.

Однако это положение нового закона распространяется только на тех собственников, для которых продаваемое жилое помещение единственное, и других прав собственности на жилую недвижимость, в том числе и долевых, у них нет.

Данной льготой могут воспользоваться и те граждане, кто одну квартиру продает, а другую покупает; но только при условии, что новое жилье приобретено не ранее 90 дней до даты, когда был зарегистрирован переход права собственности на продаваемую недвижимость к покупателю.

Для собственников нескольких квартир

Если квартира для продавца не является «единственным жильем», то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в этом случае по-прежнему будет равен 5 годам.

Однако в некоторых случаях этот срок тоже может быть снижен до 3 лет. Исключениями из общего порядка будет какое-то из следующих условий:

1. На дату 1 января 2016 года квартира уже находилась в собственности продавца.
2. Квартира была получена им в наследство.
3. Право собственности приобретено по договору дарения от членов семьи или близких родственники, а именно: родителей, детей, бабушек и дедушек, братьев и сестер, внуков. На родственников следующей степени родства (двоюродных братьев и сестер, племянников и др.) данное правило не распространяется.
4. Если право собственности на недвижимость получено налогоплательщиком — плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Ставка налога на доходы физических лиц в России составляет 13%. Именно по такой ставке будет рассчитываться величина налога, если квартиру продает налоговый резидент России.

Если жилую недвижимость продает нерезидент, ставка налога будет равна 30%.

Как рассчитать сумму налога

НДФЛ в размере 13% рассчитывается от суммы равной «цене квартиры» минус имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. или расходы на приобретение квартиры, которые могут быть подтверждены.

«Цена квартиры» рассчитывается по разному в зависимости от того, была ли она приобретена до 1 января 2016 года или позже. В первом случае все проще, — это та сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.

Во втором случае эта величина привязана к кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, когда она была продана. При этом если квартира была куплена за сумму меньшую 70% кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться именно от 70% величины кадастровой стоимости.

Если квартира была куплена за сумму большую, чем 70% от кадастровой стоимости, в качестве «цены квартиры» для целей расчета налога будет взята сумма из договора купли-продажи.

• Квартиры по реновацииВ Москве участвующие в программе реновации граждане не оказались ущемленными в своих интересах. В минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для них засчитывается и тот период, в течение которого они владели прежним жильем.
• Квартиры по наследствуПри определении необходимости уплаты налога при продаже жилой недвижимости полученной по наследству действуют те же правила как и для случаев, когда право собственности приобретено другим способом, например, покупкой жилья. Таким образом, налог подлежит уплате если срок владения унаследованным жильем составляет менее 3 лет.
• Кто является налоговым резидентом, а кто нет?Российские граждане и иностранцы могут быть как налоговыми резидентами, так не резидентами. Это определяется сроком, в течении которого в календарном году они находились на территории России. Проскальзывала информация, что этот срок власти собирались изменить, но пока, на 2020 год, он по-прежнему составляет 183 дня. Таким образом, если россиянин или иностранец проживает в России 183 или более дней в году, он платит налоги по ставке резидента, если менее, — то по ставке нерезидента.

Налог с продажи квартиры в 2019 году

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других — пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

• наследования;
• получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
• перехода в частную собственность по программам приватизации;
• на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются — при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

• 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
• 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение — использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

1. применить вычет в 1 млн рублей;
2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

• 3 400 000 — (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
• 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 — 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

• паспорта;
• договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
• документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
• свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
• расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога — 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Как продать квартиру без налога. Через сколько можно продать квартиру без налога в 2020

Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.

Уважаемые читатели! Если Вам некогда читать статью, можете посмотреть наше короткое, но содержательное видео:



При продаже жилой недвижимости в 2020 году гражданин обязан:

• сдать налоговую декларацию;
• заплатить налог 13% с полученного дохода;

Как считать доход? Из текущей цены квартиры вычитаем расходы на ее приобретение,  оставшаяся сумма – ваш доход.

Когда можно продать квартиру без налога?

Когда и как продать квартиру без налога и не нарушить закон в 2020 году?

Вот три главных позиции:

• С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
• Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
• Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).

Теперь подробнее.

Через сколько можно продать квартиру без налога?

Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет  от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).

Таблица сроков владения

*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Пример.

Сидоров купил дом в феврале 2017 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.

Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.

Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2020 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.

Когда начинается отсчет сроков владения?

ГЛАВНОЕ!
Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.

Исключения:

• Наследство.  В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:

А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;

Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.

• ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:

А) полная выплата паевого взноса;

Б) подписание акта приема-передачи;

• Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
• Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
• Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.

Продажа единственного жилья

Под категорию «единственное жилье», которое может быть продано через 3 года, попадает:

комната, квартира, дом, таунхаус  или доля в указанных объектах.

Важно помнить!

Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно  продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.

Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.

Исключение!

Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за  90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.  

Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось  2 объекта жилой недвижимости.

Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.

Дополнительно!

В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения  в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).

Вариант №1: доходы минус расходы

Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей  расходы на его приобретение.