Какие условия покупки недвижимости в сербии

Как купить недвижимость в Сербии — ч.1: проверка документов, подписание договора, оплата

Вы долго искали и, наконец, нашли себе замечательный дом в Сербии! Будущие соседи уже откупоривают ракию, готовятся водить вокруг участка коло-хоровод, празднуя заселение, и даже развернули своих баллистических козочек, чтобы прицельно их подоить прямо вам в кружку.

А может, это квартира в городе, над уютным кафе, где так приятно сидеть, наблюдая сквозь стекло за прохожими.

В любом случае, не поддавайтесь эйфории и не принимайте скоропалительных решений. Покупка недвижимости в Сербии – серьёзный шаг и, дабы не кусать потом локти, нужно проверить имеющиеся у продавца документы, а затем подписать грамотно составленный договор.

В этой статье будет подробное руководство по первому этапу покупки – от проверки бумаг до заключения договора и оплаты недвижимости.

Ну, а если вы пока не подобрали себе дом и не знаете, где и как его искать, читайте предыдущий пост: «Как самостоятельно найти недвижимость в Сербии для покупки?»

ВНИМАНИЕ: на основании только нижеследующей инструкции не стоит совершать никаких серьёзных действий.

Примите её к сведению, но обязательно прибегните к помощи юриста или риэлтора. Я же не являюсь специалистом, а просто люблю собирать и анализировать информацию. Пользуйтесь, но на свой страх и риск.

Шаг 1. – Проверяем статус недвиги в кадастре

Первое, что нужно иметь в виду, собираясь купить недвижимость в Сербии (да и в любой другой стране): без бумажки дом – промашка. Как бы ни блестела его черепица, цвели розы в саду, а цена привлекала своими соблазнительными маленькими ноликами, важнее всего – наличие документов.

Правильный дом «укнижен», т.е., зарегистрирован в Государственном кадастре Сербии. И это означает, что его невозможно продать сразу нескольким покупателям, и что на него имеются все разрешения, свидетельствующие о каком-то уровне качества.

Самостоятельно проверяем недвигу в электронной базе

Для начала, мы сами можем «пробить» недвижимость по Государственному кадастру. Печатаем в гугле: rgz knweb и переходим по первой ссылке. Вот она, электронная база данных.

Под надписью Изаберите општину кликните на выпадающий список и выберите муниципалитет/округ, в котором находится объект. Появится список с кадастровыми округами, и там уточните искомый, щёлкнув по названию микроокруга. В появившемся поле точно вбейте номер парцеллы (обычно, формата 1234/1), правильно введите капчу (код с картинки) и нажмите Прикажи – покажи.

Перед вами будет список всего, что находится на парцелле – земля, объекты и т.д. Кликая на них и крохотный значок справа от названия, вы просматриваете сведения об объектах. Тут будут и владельцы, и «обременения» на недвижимости (терет – срб.), вроде ипотеки, отсутствия разрешений, споров и т.д.

Лист владельца – «власнички лист»

Однако полностью полагаться на электронную базу данных не стоит. Во-первых, все изменения в неё вносятся очень медленно, вплоть до месяца, и можно увидеть уже устаревшую информацию.

Во-вторых, нотариус всё равно не заверит сделку без «листа владельца» (власнички лист – срб.) – выписки из Кадастра. Требуйте от владельца самую свежую выписку, 1-2 дня, не больше.

Он сам обязан этот власнички лист достать и оплатить перед покупкой.

Выглядит он примерно следующим образом: на главной странице – надпись «Извод из листа непокретности» (выписка из листа недвижимости), порядковый номер, дата, печать Кадастра. На прочих страницах – непосредственно данные о владельцах и имуществе.

Только земля строительного назначения – грађевинско земљиште может быть приобретена законным образом.

При этом, даже для подобной земли есть свои нюансы, так что, проконсультируйтесь перед покупкой с умненьким юристом. Серьёзно.

Пример выписки из Кадастра

Почему я заморачиваюсь, разъясняя, как выглядит такая обыкновенная, вроде бы, бумага? К сожалению, не раз случалось, что некоторые продавцы-удальцы тыкали простодушным иностранцам в лицо всякими планами домов, чертежами, разрешениями и портретом своей бабушки вместо той самой выписки.

И потом вели иностранцев не к нотариусу (тот без неё не заверит сделку), а к чёрту на кулички, оформлять фиктивный договор на дом лёгкого поведения, продающийся всем и каждому. Конец таких историй известен и печален.

Шаг 2. — Получаем сербский ИНН – ПИБ

Просто так владеть домиком или квартирой, разумеется, никто не даст, необходимо платить налоги. Для этого требуется получить ИНН, в Сербии его аналог – это ПИБ (порески идентификациони броj).

По закону, его необходимо получить в течение 5 дней с момента покупки, а лучше это сделать до неё.

Если вы покупаете недвигу на фирму, ПИБ у неё уже имеется. Внимание: на сегодняшний день фирма может купить и сельскохозяйственные угодья, но уже скоро, возможно, выйдет новый закон, сильно эту возможность ограничивающий.

У вас же ПИБа явно нет, его нужно получать в центральном отделении налоговой (в Белграде её адрес: Зелени венац, 16). Что для этого необходимо:

• заполненная анкета ПР-3 (гуглить: obrazac PR-3);
• заверенная у нотариуса копия паспорта;
• основание – для чего необходим ПИБ (достаточно заявления в свободной форме о том, что собираетесь купить такую-то недвигу);
• заверенная у нотариуса доверенность на любого гражданина Сербии (юриста или, например, вашего друга), что он может от вашего имени и в ваших интересах предпринимать все необходимые действия, связанные с налоговой (на основании соответствующего закона).

Последнее на сербском может выглядеть примерно так (вместо слов, написанных жирным шрифтом, подставьте свои данные и данные доверенного лица):

Punomoć

Kojom ja, Ivan Ivanov, iz тут адрес…, sa državljanstvom Ruske Federacije, pasoš br. 1234567, ovlašćujem

Petra Petrovića, iz Beograda, ulica…, JMBG 01234566789, broj lične karte 98765432,

U Beogradu, 20.01.2018.                      _________________________ (Ivan Ivanov)

Шаг 3. – Проверка прочих документов на недвижимость в Сербии

Подглядев, что творится в кадастре и получив сербский ПИБ, продолжаем методично и занудно проверять всю подноготную нашего будущего дома в Сербии. Документы на него могут различаться, в зависимости от типа недвижимости.

Новостройка или первичка

Термин «новоградња» в сербском языке может означать любое недавно построенное здание. Но чаще всего, это новостройка, чьим первым владельцем будете вы. Разберём этот случай – покупка жилья в новостройке.

Если покупаете квартиру в новостройке от юрлица, за неё нужно дополнительно заплатить НДС (ПДВ – срб.) в размере 10% от стоимости квартиры. Инвестор обычно уже включает этот налог в цену. Граждане Сербии при покупке первой квартиры могут вернуть НДС, но к нам это явно не относится…

Если инвестор – физлицо (такое тоже бывает), то уже после покупки надо будет заплатить налог на перенос прав собственности (а НДС – не надо) – порез на пренос апсолутних права.

Он будет составлять не менее, чем 2.5 % от стоимости объекта, а порой и больше, т.к. налоговая сама с удовольствием и рвением решает, сколько стоит ваша недвижимость, отталкиваясь от среднерыночных цен. Про этот налог я подробно написала в следующей статье.

Так как в этом посте мы рассматриваем лишь тот случай, когда у недвижимости все документы более-менее в порядке, и она зарегистрирована в кадастре, предполагаю, что никаких особых дополнительных документов от инвестора рассматривать не нужно. Будет достаточно свежего «власничкого листа», но, если хотите, можете также затребовать:

— разрешение на строительство (грађевинска дозвола – срб);

— разрешение на эксплуатацию (употребна дозвола – срб). Иногда объект может быть укнижен-зарегистрирован в кадастре, но именно этого разрешения не иметь. В принципе, это не настолько страшно, но причину отсутствия этого разрешения лучше знать.

ВАЖНО: при покупке квартиры в здании не путайте понятия «укниженная квартира» (стан) и «укниженное здание» (зграда). Второе совсем не подразумевает первое.

Вторичка – «староградня»

Вторичка на сербском языке может обозначаться как «староградња» (если здание построено давно) или «новоградња», если недавно. Главное, что владелец – физлицо с соответствующими правами и обязанностями, а также родственниками, которые могут внезапно начать качать права уже после продажи.

Вход в чью-нибудь благородную вторичку

Что же делать с этой вторичкой:

1) Точно так же, начинаем со свеженького листа владельца, в котором будет видно, кто является собственником, и какая доля имущества ему принадлежит. Кроме того, в нём отражено, брал ли владелец ипотеку на свою недвижимость в Сербии.

2) Сразу же требуем от владельца показать документ, на основании которого он приобрёл права на объект (т.е., договор купли-продажи, дарения, наследство и т.д.). Он понадобится нотариусу, да и вам бы его было неплохо себе скопировать.

3) Хорошенько потрясите генеалогическое древо семьи продавца – с него должно упасть заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги владельца и прочих совершеннолетних членов семьи на продажу.

5) Можете запросить в суде, не спорят ли о вашей будущей квартире.

6) Может потребоваться и выписка – копия свидетельства о рождении продавца.

Шаг 4. (необязательный) — Подписываем преддоговор

По желанию, подпишите и заверьте у нотариуса предварительный договор с владельцем (предуговор – срб.). Им вы как бы бронируете себе недвигу на время, пока собираются необходимые документы. Там можете прописать размер авансового платежа (обычно это 10% от стоимости), обязательство продавца рассчитаться с коммуналкой и налогами и подготовить прочие бумаги.

ВНИМАНИЕ: если вы не говорите по-сербски, у нотариуса должны присутствовать судебный переводчик (официальный тариф – 50 евро в час) и 2 свидетеля, говорящих на русском и сербском.

Шаг 5. — Подписываем договор

Договор нотариус не составляет, только проверяет и заверяет. Можете подкорректировать типовой, скачав его предварительно в интернете, но всё же не стоит рисковать, особенно, если не знаете языка, да и вообще в сербской жизни варитесь пока недолго.

Кроме того, у каждой сделки есть свои особенности, а у сторон – свои условия и пожелания. Например, вы хотите оформить недвижимость на компанию, свою жену, детей и любимую ротвейлериху Машку. Пусть лучше вам на помощь придут Чип и Дейл квалифицированные юристы.

Купи мне конуру, хозяин. Но только укниженную!

Договор, разумеется, должен содержать стандартные части, вроде того, кто является его сторонами (обязательно проверьте написание данных, особенно номер паспорта и имя-фамилию).

Потом идёт предмет договора – купля-продажа недвижимости (адрес, кадастровый округ, номер парцеллы, укниженной в листе под номером таким-то).

Указывается и стоимость недвиги, пишется, что сумма будет перечислена со счёта на счёт. Кстати, если предмет договора – мансарда (последний этаж), в общую площадь не включаются участки, где высота потолка меньше 1,6 м.

Отдельным пунктом упоминается защита от эвикции (продавец гарантирует, что на недвижимость не будут предъявлять свои права третьи лица).

Обязательно указывается и clausula intabulandi – положение, в котором продавец соглашается с тем, что покупатель может сам, без участия бывшего владельца, зарегистрировать-укнижить её в Государственном кадастре на своё имя.

Оплачивать услуги нотариуса обязан, опять-таки, многострадальный покупатель.

Шаг 6. — Оплата продавцу

После подписания и заверения договора Продавец берёт Покупателя под белы рученьки и ведёт в банк, где происходит священный обряд по перекидыванию денег со счёта на счёт. Счета должны быть открыты заранее, и лучше всего, если они будут в одном и том же банке, для быстроты.

Все финансовые операции обязаны проводиться в динарах, но недвижимость в Сербии – исключение, её разрешено оплачивать в евро («Закон о девизном пословању», статья 34, абзац 2, п. 5).

При стоимости объекта менее, чем 15 тысяч евро, можно расплачиваться с продавцом наличными («Закон о спречавању прања новца и финансирања тероризма», статья 36). Однако настоятельная рекомендация всех-всех-всех следующая: проводите всё через банк.

Для банка нужно сделать копию договора (некоторые банки требуют заверенную у нотариуса или в суде), а потом немного посидеть, пока происходит оплата. За это банк возьмёт комиссию. А затем выдаст официальное подтверждение. Оно понадобится для кадастра, а также будет обозначать, что сделка завершена, и покупатель получил все права на объект.

Недвижимость в Сербии куплена — что дальше

Дальше вы измождённо выдыхаете после всей этой беготни и заселяетесь в новую квартиру/дом. Некоторые рекомендуют при заселении первым запустить кота составить протокол, но это уже по вашему усмотрению.

Готово! Зовите соседей, водите хороводы, пойте, пейте и отмечайте, но не переусердствуйте: вас ожидает ещё несколько финальных забегов, в которых продавец уже не участвует.

В течение 10 дней с момента покупки вы обязаны подать заявление на налог на перенос прав собственности (после чего его уплатить). А также перерегистрировать имущество на себя в кадастре. И перекинуть на себя всю коммуналку и налог на имущество. Об этом я написала в следующей статье: Как купить жилье в Сербии – ч.2: уплата налогов, регистрация в кадастре, коммунальные платежи.

:

Как самостоятельно найти дом в Сербии (квартиру, участок) для покупки? Нужна ли виза в Сербию для россиян, и что такое белый картон Бизнес в Сербии: что выбрать – ИП или ООО? Плюсы, минусы и особенности

Вид на жительство в Сербии

В связи с весьма непростой экономической ситуацией в стране в 2020 году, многие жители нашей республики вполне серьёзно задумались о переезде на постоянное место жительство в другое государство.

Одним из рассматриваемых вариантов у россиян и украинцев остаётся Сербия.

Ведь по сравнению с другими странами, эта республика отличается экономической устойчивостью, политической стабильностью и стремительным развитием.

Для проживания в стране на постоянной основе необходим ПМЖ, вид на жительство или гражданство в Сербии. Как и в других странах, получить ПМЖ и статус резидента в этой стране весьма сложно. Но получить ВНЖ вполне реально. Правительство страны весьма радушно относится к иностранным представителям, решившим поменять свою родную страну именно на Сербию.

Преимущества ВНЖ

Сербия является  востребованной страной в области туризма. Ежегодно это государство посещают сотни иностранных подданных. Сербия привлекает не только своей уникальной природой, национальным колоритом и традициями, но и весьма низким уровнем преступности.

Рассмотрим же, какие преимущества даёт вид на жительство в этой стране. 

Обладание сербским ВНЖ и ПМЖ году не даёт право находиться на территории стран Шенгенского договора и стран ЕС. Сербия не входит ни в Шенген ни ЕС в 2020 году.

Главным достоинством вида на жительство в Сербии является относительно низкая стоимость продуктов питания в этой стране бывшей Югославии.

Благодаря тому, что уровень жизни и заработных плат в Сербии является весьма приемлемым для многих, уровень преступности в этой стране является одним из самых низких в Европе.

Обладатель вида на жительство имеет право покупать недвижимость в любом городе страны. При этом мигрант с ВНЖ платит за коммунальные услуги на равных с гражданами Сербии.

Существует ещё несколько преимуществ вида на жительство, которые толкают людей переехать в Сербию на ПМЖ в 2020 году.

1. При покупке жилой или коммерческой недвижимости весь процесс оформления занимает не более одного месяца.
2. Для оформления ВНЖ необязательно оформлять специальную визу. Даже приехав по туристической визе в Сербию, можно отправиться в полицейский участок для подачи заявления на выдачу ВНЖ.
3. Достаточно низкий уровень коррупции в стране.

В 2020 году существует несколько способов получения ВНЖ:

• приобретение недвижимости;
• создание и открытие собственного бизнеса;
• трудоустройство;
• обучение.

Каждый из вышеперечисленных методов требует свой пакет документов для оформления. Также срок действия выданного ВНЖ напрямую зависит от причины получения вида на жительство.

Приобретение имущества

В 2020 году получить вид на жительство в Сербии можно посредством приобретения недвижимости. Причём, какой она будет: коммерческой или жилой, значения не имеет. Важно то, что при покупке недвижимости на выдачу ВНЖ может рассчитывать не только владелец недвижимости, но и его семья (супруг, супруга, родители и дети).

Но в приобретении недвижимости в Сербии существует одна маленькая загвоздка. Своё разрешение на оформление сделки должна дать комиссия, располагающаяся в Кадастре.

Обычно члены комиссии не препятствуют приобретению недвижимости. Сам процесс рассмотрения документации и запроса занимает около трёх недель.

После получения разрешения оформление недвижимости длится ещё один месяц.

Приобрести землю на территории Сербии нельзя. Это противоречит действующему законодательству. Правительство даёт возможность арендовать землю как жителям, так и мигрантам. При этом срок аренды иногда достигает 30 лет.

При покупке недвижимости стоит учитывать, что изначально перед отправкой документов в Кадастр, покупатель должен продавцу отдать 10% от полной стоимости недвижимости в качестве залоговой суммы. Также покупателю потребуется заплатить налог за приобретённую недвижимость.

Его цена равна 5% от полной стоимости жилья.

Открытие предпринимательского дела

Если мигрант желает открыть свой бизнес на территории Сербии, он имеет право претендовать на получение ВНЖ.

Вид на жительство иностранный подданный получает лишь после того, как предприятие прошло всю процедуру регистрации.

Но желающим вести бизнес в Сербии необходимо учитывать, что быстро стартовать и получить прибыль не получится. Если вы отобьете вложения и через год выйдет в ноль, то это будет очень хорошим результатом.

Оформление и регистрация предприятия занимает не более 2 недель. Но главным преимуществом открытия бизнеса в этой республике является то, что если предприятие предоставляет рабочие места коренным жителям Сербии, то его владелец платит меньший налог.

Трудоустройство

В 2020 году получить вид на жительство можно и путём трудоустройства в Сербии. Но в этом случае нужно помнить, что без особого разрешения устроиться на работу не получиться. Разрешение и одобрение даёт национальная служба по трудоустройству.

Для трудоустройства на территории Сербии в 2020 году необходимо представить документы:

1. Действующий заграничный паспорт.
2. Копия действующего заграничного паспорта.
3. Выписка из финансового учреждения. Это документ должен свидетельствовать о наличии денежных средств на счёте мигранта. Сумма должна быть не менее 3500 евро. Именно эта сумма является базовой для проживания в год.
4. Свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака.
5. Справка, подтверждающая отсутствие судимостей на территории родной страны за весь период.
6. Свидетельство, подтверждающее факт рождения.
7. Медицинская страховка. При этом сумма страхового покрытия должна быть не менее 1 тысячи евро.
8. Заключение медицинского осмотра. Этот документ должен подтверждать, что мигрант не несёт никакой опасности для населения Сербии и не обладает опасными для людей заболеваниями.
9. Диплом, подтверждающий наличие образования.

Главным моментом в получении ВНЖ является регистрация мигранта по месту жительства. Это может быть даже арендованная жилплощадь, но владелец арендованной недвижимости должен прийти вместе с мигрантом и зарегистрировать его в полицейском участке.

Обучение

Обучение в вузах Сербии также считается основанием для выдачи ВНЖ. Но для его получения студенты должны представить справку из учебного учреждения. ВНЖ выдаётся изначально на 1 год. Но его можно продлевать каждый год.

Сроки действия ВНЖ

Как уже ранее отмечалось, для каждой из ситуаций существует определённый срок действия вида на жительство. Так, предпринимателям и бизнесменам ВНЖ выдаётся на 1 год. По истечении этого времени они имеют право продлить его до трёх лет.

Для людей, купивших недвижимость в Сербии, ВНЖ действует всего 6 месяцев. В дальнейшем его можно продлить на 1 год.

При трудоустройстве вид на жительство выдаётся всего на 1 год с правом дальнейшего продления.

Основные понятия

Независимо от срока действия вида на жительство, его необходимо ежегодно подтверждать.

Оформляется ВНЖ непосредственно в полицейском участке по месту жительства. В этот орган необходимо обратиться в ближайшие сутки и зарегистрироваться. Оформить ВНЖ мигрант имеет право на протяжении 3 месяцев со дня въезда в страну.

Если иностранный подданный обращается в полицейский отдел позже, ему имеют право отказать в выдаче ВНЖ. Документы для ВНЖ необходимо представлять в отдел для иностранцев, который располагается при полицейском участке по месту жительства.

Недвижимость в Сербии: покупки без ограничений

Сербия привлекает внимание наших соотечественников низкой стоимостью жилья, но и красивой природой, а также возможностью для активного или спокойного отдыха. Отсюда очень легко добраться до Черногории или Хорватии. В этой стране вполне доступные цены на услуги и товары, кроме того, можно вполне легально получить вид на жительство, а иногда и гражданство.

Особенности рынка недвижимости в Сербии

В последнее время интерес к сербской недвижимостьи заметно вырос в связи с решением Сербии войти в состав ЕС. Импонирует россиянам и менталитет сербов, дружелюбие, их общее вероисповедание, славянский язык.

Тех, кто занимается собственным делом, привлекает благоприятное сербское законодательство, хорошие возможности для создания бизнеса и необременительное налогообложение.

Оценив все преимущества покупки недвижимости в Сербии, иностранцы, в т. ч. и россияне, с удовольствием покупают здесь самые различные объекты недвижимости.

Рынок недвижимости в Сербии, как и все другие, имеет свои особенности. В первую очередь его отличает огромный выбор объектов. Здесь представлены квартиры в многоквартирных зданиях, дома и элитные особняки, расположенные в городе и за его пределами.

 Здесь можно приобрести недвижимость даже в рекреационных центрах или курортной зоне. В этом случае недвижимость будет сочетать в себе все преимущества проживания в квартире и в санатории одновременно.

Каждый желающий сможет подобрать себе жильё по своим предпочтениям.

Качество построек здесь на высоком уровне. Это касается и новостроек, и вторичного жилья. Новое жильё, как правило, располагает дверьми, охранной системой видеонаблюдения, отоплением, а также сантехникой. Зачастую в стоимость включается мебель и техника.

Граждане бывшего СССР стали проявлять интерес к сербской недвижимости совсем недавно. Но на данный момент жильё скупается весьма активно.

Среди российских покупателей можно выделить три основные категории:

• Семьи со средним доходом и пенсионеры.
• Предприниматели, которые имеют высокий уровень дохода. Обычно они обращают внимание на земли большой площади или приобретают целые предприятия.
• Покупатели, которые приобретают недвижимость для сезонного отдыха или сдачи в аренду. Обычно эта категория покупает квартиры и дома около курортов, рек или озёр.

Дорогая и дешёвая недвижимость в Сербии

Чаще всего покупатели приобретают относительно недорогие (по российским и европейским меркам) дома вблизи столицы или возле курортов стоимостью от 30000 до 100000 евро. Популярностью среди российских покупателей пользуется и коммерческое жильё.

Среди него есть весьма недорогие объекты, к примеру, гостиницы или заводы стоимостью 150000–300000 евро, а также огромные предприятия, цена которых превышает несколько миллионов евро.

Если предприятие приобретается с целью изменения сферы деятельности, то оно будет стоить дешевле.

Кстати, во многих странах это можно сделать лишь после того, как покупатель зарегистрирует фирму в пределах государства. Площадь земли может варьироваться от нескольких соток до нескольких десяток гектаров.

Исключение составляет лишь приграничная зона, протяжённостью 3–5 км.

Квартира в «старом» Белграде будет стоить чуть дешевле – 2000–2800 евро за кв. м. Если такая же квартира расположена на окраине города, то за кв.м придётся выложить от 1300 до 1500 евро.

 Если покупатель желает приобрести жильё в одном из крупных городов Сербии, то он должен быть готов заплатить за кв.м 500–700 евро. Приобрести участок земли с уже подведёнными коммуникациями для дальнейшей застройки можно по цене 1000–1500 евро за 1 сотку.

При этом строительство коттеджа «под ключ» обойдётся 450–800 евро за 1 кв. м.

Дом, расположенный в сельской местности, в среднем стоит 20000–30000 евро, в курортном районе – от 30000 до 50000 евро. Если же дом с участком расположен неподалёку от водолечебницы, то его стоимость может составлять от 50000 до 150000 евро.

Юридические аспекты покупки недвижимости в Сербии

Особых препятствий при приобретении сербской недвижимости для иностранцев не существует. Любой желающий может приобрести столько объектов недвижимости, сколько пожелает. То же касается и земельных участков. Исключение составляют районы особого назначения, приграничные районы, а также объекты, являющиеся памятниками культуры.

Сама процедура приобретения недвижимости никакой сложности не представляет и занимает от 2 до 6 месяцев.

На первом этапе покупатель заключает предварительную сделку с продавцом, после чего перечисляет 10% от стоимости объекта на его счёт. Далее, объект следует проверить на наличие «шероховатостей». Сделать это следует до подписания основного договора. Когда покупатель убедится в «чистоте» объекта, можно переходить к подписанию основного договора.

Покупателю присутствовать необязательно, он может поручить это дело своему доверенному лицу.

После подписания договора покупателем выплачивается оставшаяся часть денег, а также все расходы, которые были связаны с покупкой жилья в Сербии – услуги нотариуса, риэлтора, госпошлину.

Зачастую в договоре указывается нереальная, а номинальная стоимость с целью снижения налога. Главное, чтобы она была приемлемой и не вызывала подозрений у органов, регистрирующих эту сделку. После этого нужно провести оформление жилья и внести в реестр кадастровой службы имя владельца недвижимости. Заниматься этим можно, проживая в доме.

Налоги и содержание недвижимости в Сербии

Налоги и расходы на содержание жилья в Сербии весьма невелики. Налог на его покупку составляет 2,5–4% от цены объекта. После приобретения владельцу придётся платить налог на собственность раз в год. Его размер зависит от того, в каком году построен объект, от его площади, месторасположения и кадастровой стоимости. Он может колебаться от 0,15 до 1% и составляет 0,2–0,3%.

Коммунальные платежи в Сербии тоже весьма невелики. квартиры площадью 80 кв.м в Белгороде обходится от 40 до 170 евро. В эту сумму включены электричество, вода, уборка территории и вывоз мусора. жилья в сельской местности будет стоить примерно так же (с учётом отопления).

Прогноз развития рынка недвижимости

За последние 7 лет в Сербии произошло значительное снижение цен на недвижимость. Если сравнивать с 2008 годом, то на сегодняшний день цены достигли самых низких показателей.

Эксперты считают, что до конца текущего года ситуация не изменится, и повышения цен ожидать не стоит. Поэтому тем, кто желает приобрести недвижимость в Сербии, самое время сделать это.

Тем более что и ставки по ипотечным кредитам пока расти не будут. За временным паданием рано или поздно наступит рост, и тогда вложение денег в недвижимость Сербии будет не только оправданным, но и выгодным.

Какую недвижимость может купить иностранец в Сербии

Какую недвижимость может купить иностранец в Сербии?

Можно ли купить землю? Какие дома можно покупать? На каких условиях? Что все-таки с покупкой викендиц (дач)? Любую ли квартиру можно оформить на себя? Можно ли купить гараж?

Все это актуальные вопросы. Не на все из них есть однозначный ответ. И ситуация по некоторым объектам потихоньку меняется.

Что написано в законе и как все происходит на практике сейчас расскажу.

Что иностранец может купить по закону

Итак, формально по закону иностранец, который не ведет предпринимательскую деятельность в Сербии, может купить квартиру (стан) или жилой дом (стамбену зграду) (Закон о основама своjинскоправних односа, члан 82а, абз 2).

Стамбена зграда — это жилое здание, в принципе соответствует тому, что обозначается и словом «куча» (дом).

А как быть с землей? Ведь дом всегда стоит на земле. Формально в перечне разрешенных объектов земля сама по себе, как разрешенный объект для покупки иностранцами, которые не ведут предпринимательскую деятельность, не указана. Так можно или нет?

Так вот, землю, которая идет вместе с домом, которая служит для обычного его использования купить можно. На этот счет у нас есть письменный ответ из Министерства правды, которое регулирует эти вопросы.

Если только это не земля, к которая относится к категории земель сельхозназначения, которую иностранцы, которые не ведут предпринимательскую деятельность в Сербии, покупать не могут в принципе, в силу прямого запрета в законодательстве.

Любую ли квартиру можно купить

Если вы просматриваете сайты с объявлениями, то все они вроде квартиры да и квартиры. Есть укниженные, есть неукниженные. На этом вроде бы и все.

Но не всем приходит в голову, что далеко не все, что продается под видом квартир, формально имеет такой статус.

Так вот, в Сербии, как и в некоторых других европейских странах, есть тема с переделкой в квартиры гаражей при многоквартирных домах.

В разделе объявлений это идет как квартира. А по документам гараж. Такие объявления популярны, их часто выбирают, поскольку это объекты с минимальной ценой, иногда даже за 10 тысяч евро. Можно ли это купить?

Когда-то раньше, когда иностранцев в стране было мало и требования соблюдались не так жестко, оформить это на себя было можно. Но сейчас обычно нотариусы отказывают в проведении таких сделок.

Что с покупкой гаражей и кладовок

Ок. Не все хотят купить студию, которая по документам является гаражом.

Есть просто те, кто покупают обычную квартиру, скажем, в новостройке. И для удобства пользования хотят также купить гараж. Или кладовку. Как быть с этим? Можно или нет?

Одно время, еще совсем недавно, такие сделки без проблем проходили. Проблемы начали появляться примерно с год назад, во всяком случае в Нови-Саде. Когда нотариусы как-то дружно начали отказывать в проведении таких сделок.

Так вот, по практике того же агентства новостроек «Новистан» могу сказать, что нотариусы рассматривают вопрос покупки гаража иностранцем как спорную ситуацию. Те нотариусы, кто хотят перестраховаться (таких большинство), отказывают.

Но есть правовой нюанс. Это возможно, только если гараж по документам выделен что называется в натуре. Когда по документам есть определенное количество метров в определенном месте в гараже.

Если по документам это идеальная доля в общем имуществе дома, то иностранец оформить такое имущество на себя не может. И примерно то же с кладовками.

И это складывающаяся, новая практика. При том, что еще пару лет назад в Нови-Саде гараж иностранцы без проблем покупали. И даже иногда отдельно от квартиры.

Нет, законодательство не изменилось, но иностранцев становится больше. Нотариусы все жестче начинают придерживаться норм закона.

На каком этапе можно покупать новостройку?

Отдельный вопрос по новостройкам. Можно или нет покупать на этапе строительства? Например, когда дом еще только начинает строиться и все примерно на этапе котлована?

Новостройку на этапе строительства покупать можно. Но есть важный момент: для того, чтобы зарегистироваться и получить ВНЖ, адрес должен быть уже не строительным. Дому уже должен быть присвоен обычный адрес.

Можно ли иностранцу купить викендицу?

Многие считают, что на этот вопрос есть однозначный ответ. Типа раньше можно было, а сейчас нет. В общем, примерно так, но не совсем.

Проблема викендиц состоит в том, что, пожалуй, подавляющее их большинство находятся на категории земель, которыми иностранцы владеть не могут в принципе, если не ведут хозяйственную деятельность в Сербии — это сельскохозяйственные земли.

Но есть викендицы, которые купить все же можно. Это там, где сельхозземли централизованно переведены в другую категорию — например, категорию земель под застройку.

К сожелению, когда вы смотрите сайты с объявлениями, то определить есть ли этот самый кучный брой и к какой категории относятся эти земли практически невозможно.

Для сербов все эти правовые детали не важны. Они могут владеть хоть домом, хоть викендицей. Для них важно скорее назначение всего этого. Поэтому часто и нет такой информации в объявлениях.

А вообще получается такая возможность существует. И дальше перебираемся к одному из самых сложных и интересных вопросов — к земле.

Можно ли иностранцу в Сербии купить землю?

Формально земельных участков, самих по себе, без расположенного на них жилого дома, нет в перечне объектов, которыми по закону могут владеть иностранцы (речь про большинство, про тех, кто не регистрировал компанию, предузетника (ИП) и т.д., то есть про тех, кто не ведет деятельности в Сербии).

Есть определенная путаница вот с чем. Есть разные категории земель. Сельхозземлями иностранцы владеть не могут в принципе (речь про нас, россиян, украинцев, белорусов и т.д., по гражданам ЕС могут быть отдельные правила).

Землями под застройку (граджевинскими) иностранцы владеть могут. Но заметьте, не самими по себе. А в связке со стоящим на этих землях домом.

То есть дом с участком купить можно, а участок без дома, если нет зарегистрированной компании (ИП), нет, вне зависимости от категории земли.

Что такое взаимность

Взаимность — ключевое, важное понятие в механизме покупки сербской недвижимости иностранцами.

Взаимность возникает, когда страны имеют соглашение о том, что в вопросах приобретениях объектов недвижимости граждане договаривающихся стран имеют симметричные права.

На практике это означает, что человек с российским, украинским, белорусским, казахстанским и т.п. паспортом может прийти к нотариусу, и в отношении него будут действовать те же механизмы, что и для сербов. И в перечисленных странах для сербов тоже будут действовать обычные механизмы.

Если речь про Сербию, то после того, как нужный объект найден и проверен, у нотариуса будет подписан договор купли-продажи. Да, с требованиями, которые есть в законодательстве, когда проходит сделка с иностранцами (судебный переводчик, свидетели и т.п.).

Но что было бы, если бы взаимности не было? Это означало бы, что  вначале нужно получить разрешение на эту конкретную сделку в Минюсте. Не бином Ньютона, но дополнительные хлопоты. Хорошо, что нам это не нужно.

Сербская недвижимость: одна штука в одни руки

Еще один момент, о котором я бы хотела здесь рассказать, и который стал проявляться очень недавно.

Один за другим нотариусы на сделках стали предупреждать о новом правиле. Что иностранцы теперь могут покупать недвижимость условно «одну штуку в одни руки». То есть начало складываться правило о том, что иностранец может владеть на территории Сербии только одним объектом.

Если какой либо объект приобретается в сособственность (например, муж и жена, 50 на 50), то в такую же сособственность можно приобрести и другой объект, еще один. То есть по факту будет 2.

Возможно, что просто иностранцев становится все больше и больше. Возможно, что государство боится быстрого роста цен и пузыря на рынке недвижимости за счет иностранцев. Все возможно. Поживем, увидим.

Будет ли как-то проверяться информация? По информации от нотариуса, это может выявляться на этапе кадастра, который может не зарегистрировать сделку. Кстати, довольно интересно, потому что деньги уплачиваются после нотариуса, до кадастра.

Эта последняя, довольно свежая новость, которая проявилась, и которую мы отмечаем по практике того же «Новистана».

Даже если такая ситуация будет, для большинства она решаема. Муж и жена — это уже 2 возможных объекта. Еще есть дети, родители и т.п. Решить можно.

Выводы

Как видите, сориентироваться во всем этом довольно просто. Относительно земли нужно помнить про категории. Также нужно учитывать перечень возможных объектов, потенциально доступных по сербскому законодательству для иностранца.

Если говорить про дома и землю, то перечень доступных к покупке объектов и категории земель нужно рассматривать в связке.

Некорректно говорить, что сельхозземлю приобретать нельзя, а граджевинскую можно. Потому что это не совсем так.

То, что еще вчера было просто, сегодня становится труднее или невозможно. Возможно, что кто-то когда-то оформлял на себя землю, викендицы, гаражи, квартиры оформленные как гаражи. Все возможно. Вопрос не в том, как это было вчера. Важно то, как это сегодня.

И еще один момент, который очень важен в Сербии. В разных општинах практика может складываться чуть по разному.

Где-то иностранцев много, и нотариусы знают все правила. Где-то иностранцев почти нет, и могут проходить какие-то вещи, которые в Нови-Саде или Белграде были бы невозможны. Такое в Сербии есть и, наверное, еще долго будет.

В ближайшее время также надеюсь рассказать, какая недвижимость ликвидна в Нови-Саде, а какая нет. Например, очень интересны детали про покупку старых домов в старом центре города — довольно сложная и интересная тема.

Также хочется рассказать про законные и незаконные схемы на рынке новостроек и почему могут не укниживаться отдельные дома. Про то, на что стоит обратить внимание при покупке дома за городом. И с какими бытовыми моментами при этом можно столкнуться.

В общем, на некоторое время я планирую вернуться в свой блог, чтобы рассказать вам о многом, с чем мы сталкиваемся в «Новистане», агентстве новостроек, и юр бюро. И что вам было бы полезно знать для удачных и безопасной покупки недвижимости в Сербии и конкретно Нови-Саде.