Какой дом в россии считается многоквартирным по жилищному кодексу

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу в 2020 году?

По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.

Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.

Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.

Многоквартирный и жилой дом – это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.

Основное отличие многоквартирного дома от жилого – это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет – это жилой дом.

Особенности многоквартирного сооружения

Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.

Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:

1. Секционные – здание состоит из нескольких секций и подъездов. В каждой секции есть своя лестничная клетка, возможно с лифтом. На всех этажах находится лестничная площадка, с которой жильцы заходят в квартиры.
2. Галерейные дома – вокруг здания или только по одной его стороне идет галерея, с которой люди попадают в квартиры. Устраивается одна лестничная клетка, максимум две – по торцам. Такие дома чаще всего сооружаются в местности с теплым климатом.
3. Коридорный дом – в квартиры можно войти по внутреннему коридору. Лестничных клеток, как правило, несколько, все они ведут в один общий коридор.

Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:

1. Помещения, составляющие жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
2. Площади нежилого сектора. Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
3. Площади иного назначения. Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.

Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность собственником квартир в таком доме.

Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.

Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.

В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.

Придомовая территория многоквартирного дома

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2020 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли. На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

• детские площадки;
• аварийные и пожарные проезды;
• сушки для белья;
• большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.

Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

В 2020 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома. Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

Название таунхауса в документах о собственности

С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.

Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.

С юридической стороны таунхаус – это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.

Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.

Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.

Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании – это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.

Таким образом, многоквартирные сооружения – это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания. Именно такие дома относятся к многоквартирным.

В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность владельцев помещения.

Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество. Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.

Какие дома являются многоквартирными по закону?

От статуса дома зависит способ содержания, права и обязанности владельцев квартир, расположенных в здании.

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному Кодексу? Многоквартирным считается здание, в котором расположено две и более квартиры.

В нем имеется отдельный выход в помещения общего пользования, а также общая территория земли, прилегающая к многоквартирному дому.

Жилищный кодекс

Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.

В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.

Также туда относятся помещения, которые:

• не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
• предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.

Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.

Виды МКД

Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2020 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.

По назначению:

• дома для постоянного проживания;
• общежития для постоянного или временного проживания.

По строительным материалам конструкции:

• панельные;
• кирпичные;
• монолитные;
• смешанного типа.

От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.

По количеству этажей:

• малоэтажные – до 2 этажей;
• средней этажности – от 3 до 5 этажей;
• многоэтажные – более 6 этажей;
• здания повышенной этажности – 11-16;
• высотные – более 16 этажей.

По структуре:

• коридорные;
• секционные;
• блокированные;
• галерейные;
• смешанного типа.

По количеству квартир:

• двухквартирные;
• многоквартирные.

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

• расположение здания;
• высотность;
• несущие конструкции;
• квартиры и помещения общего пользования;
• внутренние коммуникации;
• деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.

Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

Особенности многоквартирных домов

МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.

МКД разделяют на:

1. Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
2. Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
3. Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.

К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:

1. Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
2. Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
3. Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.

В многоквартирном доме:

1. Проживает большое количество собственников, которые несут ответственность за личное имущество и за содержание помещений общего пользования.
2. Недвижимость подвержена износу, на содержание и ремонт уходит много денег. Жилые и коммерческие помещения не бывают без собственника, поэтому взносы ремонт и обслуживание начисляются в любом случае.
3. Централизованные коммуникации, поэтому невозможно ограничить ресурсы должникам в отдельно взятую квартиру, кроме электроэнергии.
4. Обязательно наличие управляющей организации, которая следит и контролирует подачу ресурсов, надлежащий уход и техническое состояние коммуникаций и сооружений.
5. Финансирование происходит не только на средства собственников, но и за счет бюджета города.

Придомовая территория

Так как содержание земельного участка требует расходов от собственников, то важно знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома.

Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.

К придомовым участкам относятся:

• аварийные и пожарные проезды;
• детские и спортивные площадки;
• сушки для белья;
• автостоянки.

Придомовая земля считается собственностью МКД, ее содержание и эксплуатация производится за счет всех собственников квартир. Хотя владельцы получают придомовую территорию бесплатно, она считается объектом налогообложения. Ее часто используют на свое усмотрение, вместо сквера или детской площадки воздвигая магазин.

Квартира

В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.

Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.

Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.

Долевая собственность

Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.

Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.

Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.

Инженерные коммуникации

Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.

В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.

Отличия от частного дома

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

Двухквартирный дом

Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

Общежитие

Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.

Таунхаус

Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.

Признаки многоквартирности индивидуального жилого дома — Юридические подборки БСР-групп

Много споров вызывает правильное определение статуса дома: многоквартирный дом, жилой дом или жилой дом блокированной застройки — всё это суть разные понятия.

Давайте разберёмся, в чём заключается отличие.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Определимся с понятиями

В ст. 16 ЖК РФ перечисляются следующие виды жилых помещений:

• жилой дом и часть жилого дома;
• квартира и часть квартиры;
• комната.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначение которых — удовлетворять бытовых и иные нужды граждан, связанные с их проживанием в данном здании.

В ст. 49 ГрК РФ уточняется, что жилыми домами считаются отдельно стоящие дома, не выше трёх этажей. Таким образом, жилой дом — строение, насчитывающее до трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.

Хотя прямо об этом в ст. 16 ЖК РФ не написано, но МКД — это тоже вид жилого помещения. Это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет собственный выход или на земельный участок, на котором расположен дом, или в помещение общего пользования.

Эта одна из причин, по которой важно знать состав общего имущества МКД, закреплённый в пп. 2-9 правил содержания общего имущества в МКД. Среди прочего в него входят:

• лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
• крыши;
• перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования;
• земельный участок, на котором находится МКД, включая элементы озеленения и благоустройства;
• трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке МКД.

Понятие МКД закреплено в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и уточнено в ст. 16 ЖК РФ, согласно которой квартира определяется как структурное обособленное помещение в МКД, имеющее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

В Градостроительном кодексе РФ введено особое понятие жилых домов блокированной застройки (ст. 49 ГрК РФ). Такие строения ГрК РФ отличает от жилых и многоквартирных домов.

Это дома не выше трёх этажей, состоящие не более чем из десяти блоков, каждый из которых:

• создан для проживания одной семьи (в этом сходство с жилым домом);
• имеет общую стену без проёмов с соседним блоком или блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• имеет выход на территорию общего пользования (а здесь есть аналогия с МКД).

Предсказуемо возникает вопрос, обязательно ли жилые дома блокированной застройки выделять как отдельный вид жилого помещения (напомним, в ЖК РФ такого понятия нет) или их можно отнести к жилому дому или МКД?

Сравнив признаки указанных видов жилых помещений, Минэкономразвития РФ в письме от 26 августа 2010 года N Д23-3390 сделало вывод, что жилые дома блокированной застройки можно отнести к многоквартирным несмотря на то, что жилые блоки в домах блокированной застройки отличаются от квартир, а в ряде случаев в таких домах отсутствуют помещения общего пользования, обязательные для МКД.Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

В чём сходство

Мы установили, что жилой дом и МКД — это виды жилого помещения, следовательно, оба объекта должны соответствовать предназначению и принципам использования жилого помещения, указанным в ст. 17 ЖК РФ.

Прежде всего, жилое помещение — это место, предназначенное для проживания людей в нём. В жилом помещении не запрещено заниматься профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью при условии, что она не нарушает права и интересы других проживающих в этом жилом помещении лиц. Устраивать в жилом помещении промышленное производство запрещено категорически.

Пользование жилым помещением регламентируется правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, а также требованиями, принятыми постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. Среди них:

• расположение в домах, находящихся в жилой зоне согласно с функциональным зонированием территории;
• работоспособное состояние несущих и ограждающих конструкций жилого помещения, в т.ч. входящих в состав ОИ в МКД;
• обеспеченность жилого помещения инженерными системами, соответствующими требованиям безопасности и нормам санитарно-эпидемиологической безопасности;
• наличие теплоизоляции, изоляции от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения у наружных ограждающих конструкций, которые входят в состав ОИ в МКД;
• наличие защиты от проникания дождевой, талой и грунтовой воды, бытовых утечек воды из инженерных систем;
• наличие лифта в жилом помещении, расположенном в МКД выше пятиэтажного;
• соответствие высоты жилого дома и площади этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав ОИ в МКД, классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости;
• возможность установления необходимого комплекта мебели и оборудования с учётом требований эргономики в жилом помещении;
• соответствие высоты комнат, кухни, внутриквартирных коридоров, холлов, передних и антресолей установленным нормам;
• наличие непосредственного естественного освещения в комнатах и кухне;
• соответствие максимальных уровней звука и проникающего шума значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, права и обязанности собственников

В современной России небывалый размах в последние годы приобретает строительство — города стремительно растут. Там, где ещё совсем недавно было чистое поле — воздвигаются целые кварталы.

Назначение строящихся зданий самое разнообразное — промышленное, торговое и, разумеется, жилое.

Помещения, предназначенные для проживания людей бывают разными, поэтому необходимо понимать особенности и правовой статус каждого из них.

Понятие многоквартирного дома

Львиную долю всего жилья представляют многоквартирные жилые дома (далее — МКД).

Законодатель раскрывает значение этого термина — под МКД следует понимать совокупность двух или более квартир, каждая из которых имеет собственный выход на земельный участок, прилегающий к такому дому, или в помещение общего пользования.

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Понятие многоквартирного жилого дома содержится в законодательстве

Нередко понятия многоквартирного и жилого дома отождествляются между собой. Делать этого не следует ни в коем случае, потому как между этими видами жилых помещений существует ряд различий.

• количество собственников — выражаясь простым языком, у жилого дома собственник один (жилой дом может находиться в долевой собственности как нескольких, так и одного собственника, но объектом права собственности является само здание), а в МКД их несколько. Это означает, что в жилом доме каждый собственник будет иметь определённую долю, которая не будет конкретизирована, выделить в натуре её не получится. Что же касается МКД, то в них невозможно оформить в собственность часть дома, а лишь отдельную квартиру, имеющую определённый этаж, номер, площадь, которые будут указаны в правоустанавливающих документах;
• наличие помещений общего пользования (являющихся общей долевой собственностью) – таковые содержатся только в МКД и имеют несколько разновидностей;
• в жилом доме собственник самостоятельно решает вопросы управления, в МКД это делается решением собрания всех собственников, которые могут урегулировать текущие вопросы созданием ТСЖ (товарищество собственников жилья), либо путём ания выбрать управляющую компанию.

Отличия многоквартирного дома от индивидуального жилья

Градостроительный кодекс РФ в статье 49 определяет понятие индивидуального жилого дома, понимая под ним жилое строение, имеющее в высоту не больше трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.

Индивидуальный жилой дом — это строение, предназначенное для проживания одной семьи

Что же касается многоквартирного дома, то он никак не ограничен по числу этажей и проживающих в нём семей (отличия, касающиеся количества собственников отражены в предыдущем разделе).

Что входит в состав многоквартирного дома

Под составом многоквартирного дома понимается общее имущество многоквартирного дома и имущество собственников МКД.

Квартиры

Квартирой можно считать часть жилого помещения в многоквартирном доме, обособленного и имеющего отдельный выход в помещение общего пользования или на прилегающий земельный участок, предназначенное для проживания людей (например, собственника этой квартиры или арендатора).

Нежилые помещения

Нежилое помещение — это изолированное помещение в МКД, которое не предназначено для проживания в нём людей.

В многоквартирном доме нежилые помещения можно разделить на первичные — которые при строительстве дома таковыми изначально и планировались, и вторичные, то есть такие, которые были жилыми, но в дальнейшем были переоборудованы под нежилые.

Первичные могут быть как общедомовой собственностью, так и самостоятельными (отдельными) объектами недвижимости.

Чаще всего под нежилые помещения в МКД оборудуются первые и подвальные этажи зданий, которые предназначаются для осуществления различного рода коммерческой деятельности — в них зачастую располагаются кафе, магазины, частные детские сады, спа-салоны и др.

Очень часто первые этажи многоквартирных домов становятся нежилыми помещениями, оборудованными для оказания услуг населению

Для того чтобы жилое помещение было оборудовано в нежилое, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

• обеспечить будущее нежилое помещение отдельным входом (разрешено использовать для этой цели оконный проём);
• убедиться, что зарегистрированные лица в таком помещении отсутствуют;
• удостовериться, что права на помещение не имеют третьи лица;
• подтвердить, что объект не является частью жилого помещения.

Общее имущество МКД

Все собственники квартир в многоквартирном жилом доме имеют право на долю в общем имуществе. Размер этой доли находится в прямой пропорции с размером доли в МКД. Общее имущество разделяется на несколько категорий:

• помещения в доме, которые не являются частью квартир и необходимы для обслуживания более одного помещения в МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лестничные марши, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, различного рода технические подвалы, которые обслуживают обслуживающее более одного помещения в МКД;
• помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и служат для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилья в многоквартирном доме, в том числе помещения, предназначенные для организации и проведения досуга, культурно-развлекательных мероприятий, детского творчества, занятий спортом и физической культурой;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме внутри его помещений или за их пределами и предназначенные обслуживать обслуживающее больше одного помещения;
• земельный участок, на котором находится дом, включая элементы озеленения и благоустройства, а также другие объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД. Размер и границы этого участка определяются нормами и положениями земельного законодательств России.

Границы МКД

Определение границ каждого не только жилого дома, но и любого строения определяется законодательно. Для МКД они отражены в Жилищном кодексе, говорящем о том, какие объекты относятся к придомовым участкам. Кроме того, этот вопрос частично регулируется Гражданским и Земельные кодексами, а также строительными нормами и правилами (СНиП).

Такие придомовые участки передаются жильцам бесплатно, в ходе приобретения ими прав на недвижимое имущество в МКД, однако, впоследствии, в обязанность собственникам вменяется уплата налогов на такие территории. Кроме того, на них ложится обязанность по содержанию таких территорий в чистоте и порядке, их благоустройству. Расходы несут все собственники пропорционально размеру своих жилых долей в доме.

Распорядиться своей долей придомовой территории по собственному усмотрению не получится. Иными словами, придомовой участок — это территория, окружающая жилой дом.

Размер участка прикреплённого к МКД, осуществляется индивидуально, по специальной формуле, руководствуясь правилами, закреплёнными в СНиП.

Приблизительно такая территория равна 4–7 метрам, но при расчёте могут использоваться другие факторы:

• дороги, окружающие МКД и находящиеся в общем использовании,
• количество этажей в доме,
• плотность застройки вокруг и др.

Пример формулы для расчёта:

Придомовая территория = Общая площадь зданий х удельный показатель земельного участка на 1 кв.м. жилплощади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и пр).

При этом эта формула может быть дополнена и другими показателями. Допускаются ломанные линии в плане придомовой территории, если некоторые участки по тем или иным причинам не могут быть рассчитаны в обычном порядке.

При необходимости сведения о границах придомовой территории МКД можно узнать:

• в Государственном Кадастре недвижимости. На официальном сайте Росреестра имеются все сведения, отражённые на публичной кадастровой карте,
• в кадастровом паспорте, который будет находиться у председателя ТСЖ или в управляющей компании;
• в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Кроме того, там можно получить исчерпывающую информацию о времени и порядке определения действующих границ;
• в уполномоченных органах по имущественным и земельным вопросам, в ведении которых находится конкретный земельный район.

Все объекты недвижимости стоят на кадастровом учёте, это удобно — из кадастрового паспорта можно узнать любую информацию о площади, границах и других характеристиках здания

Права и обязанности собственников

Все собственники квартир несут ряд обязанностей по проживанию и эксплуатации их МКД, в том числе:

• свои жилые помещения, расположенные в МКД, они могут (и обязаны) использовать исключительно для проживания. Запрещено использовать жилые квартиры в других целях;
• места общего пользования имеют право использовать все жильцы, но делать это можно также непосредственно по их назначению;
• использование квартир и иных помещений должно осуществляться с учётом интересов всех остальных людей, проживающих в доме;
• соблюдение требований нормативных документов в отношении пожарной, экологической и иной безопасности — необходимое условие при использовании общего имущества;
• все жильцы несут расходы по содержанию своих помещений и помещений общего пользования, оплачивают текущий и капитальный ремонт этих помещений, а при необходимости, иные (разовые) расходы.

Запрещено в МКД:

• производить перепланировки, проектные изменения, которые могут повлечь ухудшение условий пожарной безопасности;
• производить и хранить отравляющие, токсичные, сильнодействующие, взрывчатые и иные опасные вещества;
• осуществлять строительные, ремонтные и другие «шумные» работы в нарушении законодательства (впрочем, такие вопросы сейчас решают региональные законодательные акты).

Управление МКД

Жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления жилым многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками;
• организация товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• с помощью управляющей компании (государственной или частной).

Выбор остаётся за собственниками, которые путём общего ания определяют наиболее приемлемый и комфортный для себя способ.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления и кооперативы предполагают самостоятельный уход жильцов за объектами общей собственности и придомовой территорией многоквартирного дома.

Жильцы вправе создавать кооперативы, которые не подлежат никакой регистрации, так как зачастую носят временный характер и целевую направленность.

Например, такой кооператив может заключать договор подряда с посторонними организациями для различных разовых работ — например, ремонт подъездов и т.д.

Но в современной жизни такая форма управления стала анахронизмом и встречается достаточно редко, так как имеет ряд существенных недостатков.

Товарищество собственников жилья

Весьма распространённый способ управления — ТСЖ — юридическое лицо, призванное отражать законные интересы собственников жилых помещений.

Неравнодушные к вопросам благоустройства своего многоквартирного дома жильцы могут организовать непосредственное им управление — тогда управляющая компания не понадобится

Такая полноценная организация весьма удобна при управлении, так как упрощается заключение различных договоров с подрядчиками и организациями, предоставляющими те или иные услуги. При разрешении судебных споров ТСЖ может выступать как истцом, так и ответчиком.

Товарищество имеет руководителя (директора), а так же устанавливаемый штатно-должностной расчёт. Должности и зарплата, определяемая к ним, устанавливаются жильцами в ходе общих собраний. Членами ТСЖ могут быть как нанятые специалисты, так и участники ТСЖ, если они обладают необходимым уровнем профессионального образования и навыков.

Основным преимуществом ТСЖ можно считать выборный характер руководящих должностей и возможность осуществления прямого контроля в случае необходимости.

Управляющая компания

В последнее время такой способ управления стал наиболее популярен и постепенно вытесняет ТСЖ. Главным достоинством можно считать то, что управляющие компании предлагают услуги профессиональных мастеров — сантехников, электриков, механиков и т.д.

Решение на передачу управления домом профессиональной управляющей компании принимается анием собственников.

При этом сотрудничество с управляющей компанией тоже имеет ряд недостатков — очень часто такие УК стремятся поскорее и побольше «выжать» из жильцов с помощью нечистоплотных махинаций с начислением коммунальных платежей, а также другими способами. На федеральном уровне рассматриваются возможности и способы исключения УК из цепочки поставщик коммунальных услуг — потребитель.

: всё о документации при непосредственном управлении МКД

На первый взгляд, проживание в многоквартирном доме не налагает на жильцов каких бы то ни было обременительных обязанностей, однако знание основ законодательства, а также своих прав и обязанностей по отношению к другим людям, проживающим в вашем доме, помогут сделать проживание в многоквартирном жилом доме максимально бесконфликтным и комфортным.

• Ольга Шереметева
• Распечатать