Когда можно продать квартиру после смерти

Продажа квартиры после вступления в наследство

После перехода по наследству жилплощади в многоэтажном строении некоторые преемники желают ее продать. Однако они могут сделать это сразу же после смерти завещателя.

Сначала они должны получить все необходимые бумаги у нотариуса и прийти с ними в Федеральную службу госрегистрации, кадастра и картографии.

Разберемся, когда можно продать квартиру после вступления в наследство, какую сумму за это придется заплатить, какие подводные камни сопровождают процедуру.

О продаже квартиры полученной по наследству

Для совершения каких-либо действий с квартирой сначала нужно вступить в правонаследие у нотариуса, ведущего дело, получить соответствующее свидетельство у уполномоченного лица. Только после выдачи этого документа недвижимость можно переоформить на нового хозяина и проводить сделки.

Процедура наследования прописана в ФЗ №146 ч.3. По ст.1154 ГК РФ преемники должны принять свои права в течение 6 месяцев после кончины завещателя (фактически или у нотариуса). Если законный срок упущен, его можно восстановить через суд.

Орган примет положительное решение только при наличии веских причин на просрочку (тяжелая болезнь, нахождение за рубежом и пр.).

Квартира будет принята по наследству фактически при следующих обстоятельствах:

• Преемник вступил во владение/правление недвижимостью;
• Приняты меры по сохранению имущества;
• Наследник оплачивает коммунальные услуги и остальные расходы по содержанию квартиры;
• Преемник погасил задолженности по жилплощади.

Чтобы вступить в наследование, необходимо предоставить пакет документов:

1. Свидетельство о смерти завещателя;
2. Подтверждение родственных связей (свидетельство о рождении или бракосочетании и т.д.);
3. Документ, считающийся удостоверением личности согласно законам РФ (паспорт, вид на жительство и прочее);
4. Завещание (если составлялось);
5. Правоустанавливающую документацию на недвижимость;
6. Заявление о принятии наследства и получении свидетельства на него.

Документацию можно доставить самим или отправить по почте. В последнем случае подпись и копии бумаг заверяются нотариально. Если документация передается через третье лицо, у него должна быть доверенность, подтвержденная у нотариуса.

После получения свидетельства от уполномоченного лица можно переоформить квартиру и проводить сделки с ней.

Вместе с наследством к преемникам переходят и долги по нему. Например, задолженность по коммуналке. Жилплощадь не получится переписать на себя, пока они не погашены полностью.

Оформление квартиры в собственность

После выдачи свидетельства о наследовании нужно нанести визит в многофункциональный центр или Росреестр для внесения жилплощади в ЕГРН.

Первый вариант удобнее: если записаться по электронной очереди заранее и прийти в назначенное время, на все уйдет около 15 минут.

Продажа квартиры после вступления в наследство возможна только после данных действий.

Документы

По ФЗ №218 ч.4 для переоформления в выбранное госучреждение нужно предоставить пакет бумаг:

• Свидетельство о наследовании;
• Паспорт наследника;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Кадастровый паспорт.

Вместе с этой документацией нужно подать заявление о регистрации прав собственности (форма выдается в учреждении, в которое подаются бумаги).

Документы относятся лично, передаются через третье лицо с генеральной доверенностью или отсылаются письмом (с подтверждением подписи нотариально).

Сроки

Вступить в наследование необходимо в течение полугода со дня кончины завещателя. Временных рамок для переоформления не существует. Документацию делают неделю.

После выдачи свидетельства квартиру можно продать сразу. Однако рекомендуется выждать 3 года, чтобы сэкономить на налогообложении.

Расходы

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

1. Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
2. Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
3. Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
4. Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
5. Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
6. Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Продажа квартиры после получения свидетельства о праве собственности

Когда квартира внесена в ЕГРН, она становится имуществом нового владельца, т.е. наследника. В любой момент он может заключить сделку с ее участием.

Если квартира находилась в залоге, нужно получить разрешение на продажу от залогодержателя. Если жилплощадь проходит по ипотеке, ее необходимо погасить.

Налог на продажу квартиры полученной по наследству

При реализации человек получает доход и обязан проплатить налог. 3-НДФЛ нужно подавать не позднее 30 апреля года, следующего за заключением сделки. Нужно оплатить госпошлину до 15 июля (т.е. в течение 4,5 месяцев).

Если сумма слишком большая, ее можно внести частями. Нужно подать заявление в ФНС с описанием причин, почему налог не проплачивается сразу.

К справке 3-НДФЛ необходимо приложить документы:

1. Копию договора с указанием стоимости недвижимости;
2. Расписку или другую бумагу, подтверждающую передачу денег (например, выписку с банковского счета).

Налог нужно оплачивать не всегда. Все зависит от того, сколько лет жилплощадь пребывала в личном владении.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Переоформив имущество, новые хозяева зачастую спешат продать его как можно быстрее. Причин на это много: споры родственников, необходимость в деньгах, наличие другого жилья и прочее.

Однако лучше не спешить с этим до истечения 3 лет, иначе придется платить госпошлину:

• 13% для резидентов Российской Федерации;
• 30% для иностранцев.

Три года начинают отсчитываться не после внесения недвижимости в ЕГРН, а после открытия наследства.

Если квартира в собственности более 3 лет

Когда можно продать квартиру без налога после вступления в наследство знают не все. Некоторые считают, что только если она находилась во владении больше 5 лет. Путаница возникла из-за поправок в ст. 217.1. Но были созданы корректировки и в статье 17 НК ФЗ №382.

Согласно им поправки не затрагивают недвижимость, полученную:

• От родственника по духовной распорядительной, наследованию по закону или дарственной;
• От иждивенца по бумагам о пожизненном обеспечении;
• После оформления на физическое лицо жилплощади, ранее принадлежавшей государству, муниципалитету.

На основании этой поправки от пошлины освобождаются граждане, которые продали квартиру, принадлежавшую им минимум 3 года.

Это называется налоговым вычетом. Т.е. он будет равен полной стоимости имущества.

Можно ли продать долю квартиры, доставшуюся в наследство

Когда наследников несколько, имущество разделяется между ними на части. Один из преемников может продать долю, но должен учитывать, что остальные обладают правом преимущественного выкупа. То есть могут приобрести его часть по установленной стоимости, даже если продавец нашел других покупателей (ст.250 п.1 Гражданского кодекса).

Процедура проводится в следующем порядке:

1. Все владельцы долей уведомляются в письменном виде о том, что один из них хочет продать свою часть. В бумаге указывается стоимость и остальные нюансы реализации.
2. Все хозяева долей должны предоставить отказ на выкуп письменно.
3. Если на протяжении месяца никто не объявил о намерении приобрести долю, отказ засчитывается автоматом.

Если процедура нарушена, владельцы долей вправе обратиться в суд в течение 3 месяцев после продажи квартиры с просьбой о возвращении возможности на покупку части жилплощади.

Как снизить размер налога при продаже квартиры

Вычет положен и для владельцев жилплощади, которая в их распоряжении менее трех лет. Они должны будут оплатить пошлину при продаже от 1 млн руб.

Квартира стоила 2,5 млн, государственный сбор оплачивается в размере 13% от 1 500 000 (1 млн является вычетом).

Льгота при налогообложении предусмотрена только для граждан Российской Федерации. Ей можно воспользоваться один раз в жизни.

Если жилплощадь в доле, то получить льготу можно двумя способами:

1. Пропорционально своей части;
2. По 1 млн р. каждому при реализации своей доли по отдельному договору купли/продажи.

От госпошлины освобождаются следующие категории лиц:

• Инвалиды детства;
• Люди с I и II инвалидной группой;
• Пенсионеры.

Для получения льготы нужно посетить налоговую службу. При себе иметь паспорт, документацию на жилплощадь, бумаги, подтверждающие право на законную невыплату пошлины.

Любая сделка имеет нюансы и особенности, в т.ч. и реализация квартиры, перешедшей по наследству. К тому же иногда есть возможность не платить госсбор или снизить его размер на законных основаниях.

Однако российское законодательство достаточно запутанное, разобраться в нем простым гражданам бывает тяжело.

Поэтому рекомендуется прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, чтобы избежать лишних проблем, сэкономить и сохранить собственные нервы и время.

Не нужно торопиться продавать наследство

После полу­че­ния наслед­ства у при­об­ре­та­те­лей неред­ко воз­ни­ка­ет иску­ше­ние сра­зу же про­дать полу­чен­ное иму­ще­ство, сре­ди кото­ро­го без­услов­но самым доро­гим явля­ют­ся квар­ти­ры, дома и земель­ные участ­ки. Про­да­жа насле­ду­е­мой недви­жи­мо­сти (или ее доли) ничем не отли­ча­ет­ся от сде­лок с любым дру­гим объ­ек­том.

Отчуж­де­ние воз­мож­но при соблю­де­нии неко­то­рых усло­вий. Про­да­жа обла­га­ет­ся НДФЛ, если уна­сле­до­ван­ное поме­ще­ние нахо­ди­лось у вла­дель­ца менее опре­де­лен­но­го пери­о­да (3 или 5 лет), назы­ва­е­мо­го мини­маль­ным сро­ком вла­де­ния (МСВ).

Мини­маль­ный срок вла­де­ния уточ­ня­ет­ся в зави­си­мо­сти от даты воз­ник­но­ве­ния пра­ва соб­ствен­но­сти и сте­пе­ни род­ства при­об­ре­та­те­ля к быв­ше­му вла­дель­цу.

В ста­тье обсу­дим:

• усло­вия, при кото­рых воз­мож­на про­да­жа квар­ти­ры после вступ­ле­ния в наслед­ство;
• когда мож­но про­дать недви­жи­мость, полу­чен­ную по заве­ща­нию;
• как пла­тить налог при про­да­же квар­ти­ры после вступ­ле­ния в наслед­ство.

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году

Вна­ча­ле вкрат­це о том, каким обра­зом мож­но при­об­ре­сти иму­ще­ство в наслед­ство.

Суще­ству­ет три спо­со­ба при­ня­тия наслед­ства:

• иму­ще­ство пере­хо­дит к наслед­ни­ку (наслед­ни­кам) по заве­ща­нию;
• насле­до­да­тель изъ­яв­ля­ет свою волю путем наслед­ствен­но­го дого­во­ра, заклю­чен­но­го меж­ду ним и каж­дым из пре­ем­ни­ков (дей­ствие это­го спо­со­ба при­ня­тия нача­лось с 1 июня 2019 г.);
• насле­до­ва­ние при отсут­ствии заве­ща­ния или наслед­ствен­но­го дого­во­ра осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но зако­ну в поряд­ке оче­ред­но­сти (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Условия продажи наследуемой квартиры

Глав­ные усло­вия, кото­рым дол­жен соот­вет­ство­вать отчуж­да­е­мый недви­жи­мый объ­ект:

• при­над­леж­ность про­дав­цу по пра­ву соб­ствен­но­сти в резуль­та­те при­ва­ти­за­ции или реги­стра­ции пере­хо­да прав в ЕГРН;
• отсут­ствие обре­ме­не­ния (недви­жи­мость не долж­на нахо­дить­ся в зало­ге у кре­ди­то­ра или под аре­стом);
• полу­че­ние согла­сия от дру­гих соб­ствен­ни­ков, вла­де­ю­щих объ­ек­тов сов­мест­но;
• учет пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки доле­вых соб­ствен­ни­ков.

Порядок действий наследника перед продажей

Пер­вое дей­ствие, кото­рое дол­жен совер­шить пре­ем­ник — всту­пить в наслед­ство.

Как вступить в наследование

Под при­ня­ти­ем наслед­ства пони­ма­ют не факт огла­ше­ния заве­ща­ния (дого­во­ра), и не  при­вле­че­ние нота­ри­усом наслед­ни­ков по зако­ну.

При­ня­тие наслед­ства — это оформ­ле­ние в нота­ри­аль­ной фор­ме сви­де­тель­ства о пра­ве наслед­ства. Но даже если сви­де­тель­ство не выда­но, а наслед­ник уже всту­пил в свои пра­ва вла­дель­ца (въе­хал в жилье, стал опла­чи­вать сче­та, зате­ял ремонт и пр.), то дан­ные его дей­ствия так­же рас­це­ни­ва­ют­ся как при­ня­тие наслед­ства.

Когда можно продавать унаследованную квартиру

Про­дать жилье сра­зу после при­ня­тия наслед­ства, если не заре­ги­стри­ро­ва­ны пра­ва соб­ствен­ни­ка, нель­зя. Поэто­му вто­рой шаг наслед­ни­ка — посе­ще­ние Росре­ест­ра. При­быть туда необ­хо­ди­мо со сле­ду­ю­щи­ми доку­мен­та­ми:

• сви­де­тель­ство о пра­вах наслед­ни­ка;
• пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты на недви­жи­мость, выдан­ные на имя насле­до­да­те­ля (сви­де­тель­ство соб­ствен­ни­ка или выпис­ка из ЕГРН);
• доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие лич­ность наслед­ни­ка.

Вни­ма­ние! Фак­ти­че­ско­го при­ня­тия наслед­ства недо­ста­точ­но для реги­стра­ции соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том явля­ет­ся толь­ко сви­де­тель­ство о наслед­стве.

Как осуществляется продажа наследственного имущества

Тре­тий шаг — непо­сред­ствен­но про­да­жа самой квар­ти­ры. Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том в этой сдел­ке явля­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи (ДКП). Его не обя­за­тель­но заклю­чать у нота­ри­уса — доста­точ­но и про­стой пись­мен­ной фор­мы. В ДКП все­гда ука­зы­ва­ет­ся дого­вор­ная цена. Ведь имен­но от сто­и­мо­сти квар­ти­ры будут зави­сеть раз­мер налог.

Реги­стра­ция дого­во­ра после 1 мар­та 2013 г. не тре­бу­ет­ся. Но пере­ход пра­ва соб­ствен­но­сти от наслед­ни­ка к поку­па­те­лю дол­жен быть обя­за­тель­но заре­ги­стри­ро­ван в ЕГРН.

• Перед реги­стра­ци­ей пода­ют­ся заяв­ле­ния обе­их сто­рон и кви­тан­ция об упла­те пошли­ны (2000 руб. для физи­че­ских лиц).
• Инте­ре­сы сто­рон могут пред­став­лять дове­рен­ные лица.
• Укло­не­ние от реги­стра­ции, ее задерж­ка после под­пи­са­ния ДКП чре­ва­ты воз­буж­де­ни­ем испол­ни­тель­но­го судеб­но­го про­из­вод­ства по при­нуж­де­нию к реги­стра­ции и ком­пен­са­ции убыт­ков постра­дав­шей сто­роне.

Читай­те еще о дого­во­ре куп­ли-про­да­жи

Права несовершеннолетних наследников

Несо­вер­шен­но­лет­ние наслед­ни­ки могут про­дать уна­сле­до­ван­ную ими недви­жи­мость толь­ко при согла­сии орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, при уча­стии роди­те­лей, опе­ку­нов, усы­но­ви­те­лей

• Если ребен­ку нет еще и 14, опе­кун или роди­тель цели­ком пред­став­ля­ет его инте­ре­сы как при реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти, так и ее пере­хо­да к дру­го­му лицу.
• Если наслед­ни­ку от 14 до 18 лет он впра­ве сам участ­во­вать в сдел­ке, при согла­сии родителя/опекуна, выра­жен­но­го в пись­мен­ной фор­ме.
• Эман­си­пи­ро­ван­ный под­ро­сток (рабо­та­ю­щий, всту­пив­ший в ран­ний брак), начи­ная с 16 лет, может быть при­знан судеб­ны­ми и попе­чи­тель­ны­ми орга­на­ми дее­спо­соб­ным. В этом слу­чае он впра­ве само­сто­я­тель­но рас­по­ря­жать­ся сво­им наслед­ством.

В сдел­ке куп­ли-про­да­жи при­ни­ма­ют уча­стие две сто­ро­ны. Одна­ко на ее судь­бу могут ока­зать пря­мое вли­я­ние тре­тьи лица. Рас­смот­рим несколь­ко при­ме­ров.

Продажа общей собственности супругов

Если квар­ти­ра была заве­ща­на семей­ной паре, то она при насле­до­ва­нии счи­та­ет­ся ее общей сов­мест­ной соб­ствен­но­стью, вне зави­си­мо­сти от того, на кого из супру­гов будет заре­ги­стри­ро­ва­но пра­во соб­ствен­но­сти. Про­да­жа тако­го объ­ек­та одним из брач­ных парт­не­ров может быть осу­ще­стви­ма толь­ко при согла­сии дру­го­го, выра­жен­ном в нота­ри­аль­ной фор­ме.

При­мер: Евдо­ки­мен­ко соста­вил заве­ща­ние, в кото­ром свою квар­ти­ру заве­щал сыну и его жене. После смер­ти отца его сын в 2015 г. заре­ги­стри­ро­вал жилье на свое имя. В 2018 г.

он раз­вел­ся с супру­гой и решил про­дать квар­ти­ру. Одна­ко в ЕГРН дого­вор куп­ли-про­да­жи при­зна­ли ничтож­ным, так как он был заклю­чен без согла­сия быв­шей супру­ги.

Она так­же явля­лась закон­ной наслед­ни­цей:

• в сви­де­тель­стве о наслед­стве было и ее имя;
• квар­ти­ра пере­шла к обо­им супру­гам по наслед­ству в пери­од бра­ка, то есть может счи­тать­ся сов­мест­но при­об­ре­тен­ным иму­ще­ством.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Если на жил­пло­ща­ди про­пи­сан несо­вер­шен­но­лет­ний, то про­дать такое жилье без согла­сия орга­нов опе­ки нель­зя. Необ­хо­ди­ма выпис­ка ребен­ка с предо­став­ле­ни­ем ему ана­ло­гич­но­го по сво­им кри­те­ри­ям жилья.

При­мер: Савчен­ко заве­ща­ла квар­ти­ру сво­е­му един­ствен­но­му сыну Л. После ее смер­ти Л. женил­ся, вско­ре в семье роди­лась дочь. В 2016 г. супру­ги раз­ве­лись.

Быв­шая жена вме­сте с несо­вер­шен­но­лет­ней доче­рью пере­еха­ла на съем­ное жилье. Вско­ре Л. решил про­дать недви­жи­мость, одна­ко столк­нул­ся с про­бле­мой.

Орга­ны опе­ки отка­за­лись дать согла­сие на выпис­ку доче­ри из-за сле­ду­ю­щих при­чин:

• дого­вор най­ма обес­пе­чи­вал лишь вре­мен­ную про­пис­ку сро­ком ребен­ку и его мате­ри сро­ком на один год;
• усло­вия жиз­ни в съем­ном поме­ще­нии зна­чи­тель­но усту­па­ли усло­ви­ям про­жи­ва­ния ребен­ка на ста­ром месте.

В резуль­та­те сдел­ку при­шлось отме­нить

Право пользования помещением при его продаже

Заве­ща­ние в поль­зу един­ствен­но­го наслед­ни­ка не лиша­ет пра­ва поль­зо­ва­ния жилым поме­ще­ни­ем (ЖП) дру­гих лиц. Если по зако­ну в уна­сле­до­ван­ной квар­ти­ре про­жи­ва­ют люди, име­ю­щие на это пра­во, они не утра­тят его, даже если квар­ти­ра будет про­да­на.

При­ме­ра­ми могут быть:

• про­жи­ва­ние в квар­ти­ре лица соглас­но заве­ща­тель­но­му отка­зу (усло­вие испол­не­ния воли покой­но­го, ука­зан­ное им в заве­ща­нии или наслед­ствен­ном дого­во­ре);
• поль­зо­ва­ние жилым поме­ще­ни­ем чле­на­ми семьи наслед­ни­ка.

Таким обра­зом дру­гие лица, поль­зу­ю­щи­е­ся поме­ще­ни­ем (не соб­ствен­ни­ки) созда­ют фак­ти­че­ское пре­пят­ствие для про­да­жи.

Преимущественное право дольщиков

Это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ная фор­ма обре­ме­не­ния наслед­ства. Насле­до­да­тель, что­бы нико­го не оби­деть, часто заве­ща­ет свое жилье несколь­ким наслед­ни­ка­ми (обыч­но детям и супру­ге). Всту­пая в наслед­ство они неволь­но ста­но­вят­ся доле­вы­ми соб­ствен­ни­ка­ми, кото­рая реги­стри­ру­ет­ся и про­да­ет­ся с рядом усло­вий.

Что­бы про­дать свою долю, необ­хо­ди­мо:

• про­из­ве­сти раз­дел неде­ли­мо­го (выде­лить свою долю в нату­ре, осу­ще­ствив раз­мен жил­пло­ща­ди, либо полу­чить вме­сто это­го денеж­ную ком­пен­са­цию);
• заре­ги­стри­ро­вать свою долю в ЕГРН;
• изве­стить о про­да­же (когда пла­ни­ру­ет­ся и по какой цене) дру­гих наслед­ни­ков;
• подо­ждать месяц, не реа­ли­зу­ют ли наслед­ни­ки свое пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки, соглас­но ст. 250 ГК РФ);
• по исте­че­нию меся­ца мож­но сво­бод­но про­дать свою долю кому угод­но.

О сдел­ках с несколь­ки­ми соб­ствен­ни­ка­ми читай­те в этой ста­тье.

Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры

Полу­чи­ли квар­ти­ру в наслед­ство? Не спе­ши­те ее сра­зу же про­да­вать! Есть шанс сэко­но­мить на нало­ге, кото­рый состав­ля­ет 13% от про­даж­ной сто­и­мо­сти жилья. А это нема­лая сум­ма: напри­мер, для квар­ти­ры сто­и­мо­стью 3 млн. руб. НДФЛ соста­вит 390 тыс. руб.

Если же про­да­жу нуж­но осу­ще­ствить сроч­но, нало­го­во­му рези­ден­ту мож­но вос­поль­зо­вать­ся сво­им пра­вом на иму­ще­ствен­ный вычет.

Имущественный вычет для налоговых резидентов

Для тех, кто исправ­но каж­дый год запол­ня­ет нало­го­вую декла­ра­цию, суще­ству­ет послаб­ле­ние в виде иму­ще­ствен­но­го выче­та — сум­мы, вычи­та­е­мой из сто­и­мо­сти жилья. В 2019 г. иму­ще­ствен­ный вычет при про­да­же равен 1 млн. руб.

Напри­мер:
Сер­ги­ен­ко полу­чил в наслед­ство квар­ти­ру от отца. Про­дать недви­жи­мость он решил сра­зу же после реги­стра­ции прав, что­бы пога­сить ипо­те­ку.

Сер­ги­ен­ко являл­ся нало­го­пла­тель­щи­ком, поэто­му ука­зал в декла­ра­ции доход от про­да­жи в раз­ме­ре 3 млн. руб. и иму­ще­ствен­ный вычет 1 млн. руб. Нало­го­вой базой явля­лась сум­ма в р‑ре 2 млн. руб.

Налог с про­да­жи соста­вил 260 тыс. руб.

Таким обра­зом нало­го­вый вычет поз­во­лил сэко­но­мить 130 тыс. руб.

Полное освобождение от уплаты налога

Налог с про­да­жи удер­жан не будет, если уна­сле­до­ван­ная квар­ти­ра оформ­ле­на в соб­ствен­ность до 1.01.2016 г. и нахо­дит­ся в при­об­ре­те­нии не менее трех лет. Дан­ное пра­ви­ло каса­ет­ся толь­ко рези­ден­тов РФ.

В кон­це 2015 г. пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния при про­да­же иму­ще­ства были скор­рек­ти­ро­ва­ны, и в послед­ней редак­ции 2019 г. они име­ют отно­ше­ние:

• к рези­ден­там РФ, заре­ги­стри­ро­вав­шим наслед­ствен­ную недви­жи­мость после пер­во­го янва­ря 2016 г.;
• ко всем наслед­ни­кам ино­стран­цам, нере­зи­ден­там РФ (вне зави­си­мо­сти от даты при­об­ре­те­ния объ­ек­та).

Ука­зан­ные выше лица долж­ны знать:

Нало­го­вое зако­но­да­тель­ство в п. 17.1 ст. 217 осво­бож­да­ет дохо­ды от про­да­жи квар­ти­ры, полу­чен­ной в наслед­ство, при соблю­де­нии одно­го из сле­ду­ю­щих усло­вий ч.3 ст. 217.1:

• жилье уна­сле­до­ва­но от близ­ко­го (по опре­де­ле­нию СК РФ) род­ствен­ни­ка и нахо­дит­ся во вла­де­нии наслед­ни­ка мини­мум три года;
• квар­ти­ра пере­шла по наслед­ству от даль­не­го род­ствен­ни­ка или посто­рон­не­го лица, и пра­во­пре­ем­ник вла­де­ет ею не менее 5 лет;
• наслед­ник уна­сле­до­вал непри­ва­ти­зи­ро­ван­ную квар­ти­ру и завер­шил про­цесс при­ва­ти­за­ции, нача­тый насле­до­да­те­лем.

Важ­но! Мини­маль­ный срок вла­де­ния квар­ти­рой отсчи­ты­ва­ет­ся не от даты выда­чи сви­де­тель­ства о пра­ве на наслед­ство, а от даты реги­стра­ции пере­хо­да прав соб­ствен­но­сти от насле­до­да­те­ля к наслед­ни­ку.

Поэто­му жела­тель­но не тянуть с реги­стра­ци­ей в ЕГРН и осу­ще­ствить ее сра­зу после при­ня­тия наслед­ства.

Подроб­нее о нало­ге при про­да­же с уче­том мини­маль­но­го сро­ка вла­де­ния мож­но про­чи­тать здесь.

Выво­ды 

• Про­да­жа квар­ти­ры после вступ­ле­ния в наслед­ство долж­на учи­ты­вать пра­ва дру­гих лиц, про­пи­сан­ных в поме­ще­нии и поль­зу­ю­щи­ми­ся им соглас­но зако­но­да­тель­ству.
• Воз­раст и дее­спо­соб­ность могут повли­ять на осо­бен­но­сти про­во­ди­мой сдел­ки, услож­няя ее и тре­буя нали­чие роди­те­лей, опе­ку­нов и вме­ша­тель­ства орга­нов опе­ки.
• При­сту­пать к про­да­же насле­ду­е­мо­го иму­ще­ства прак­тич­нее по исте­че­нию сро­ка мини­маль­но­го вла­де­ния им, так как это при­ве­дет к отмене нало­га с про­да­жи.

Загрузка…

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Продажа квартиры (дома) после вступления в наследство – добровольное оформление сделки купли-продажи с целью получения материальной выгоды. Процедура происходит в общем порядке, но не лишена рисков для наследников и покупателей недвижимости. Отдельно рассматривается вопрос уплаты государственной пошлины.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

(кликните, чтобы открыть)

Получение нотариального свидетельства о наследовании – половина дела. Дополнительно получатель имущества обязан обратиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности и получения выписки ЕГРН.

Наследник считается собственником жилья со дня получения нотариального свидетельства о переходе наследства, но полноценно распоряжаться недвижимостью (продавать, менять, дарить) можно только после завершения процесса перерегистрации прав.

Таким образом, человек должен выполнить следующие действия:

• подача заявления на принятие наследства;
• ожидание полугода;
• получение постановления нотариуса о приобретении наследственных прав;
• перерегистрация имущественных прав в Росреестре.

За получение квартиры или дома по наследству человек платит госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей.

Есть вопрос к юристу?Задайте вопрос и получите бесплатную консультацию по своей проблеме

Сложности при продаже наследственной квартиры

При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате и процедуре получения прав.

Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.

Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:
Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко.

Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд.

Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса пересмотреть исполнительное производство. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.

Сроки продажи квартиры и размер налогообложения

При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Получатель имущества платит только государственную пошлину и сопутствующие растраты. Но в зависимости от срока отчуждения имущественных прав на недвижимую собственность может устанавливаться налогообложение.

Правила исчисления налога:

• при получении наследства до 01.01.2016 минимальный срок владения должен составлять 3 года, иначе придется платить НДФЛ;
• оформление наследства после 1 января 2016 предусматривает минимальный срок владения недвижимостью 5 лет.

Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.

В 2019 году сумма налога составляет:

• 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
• 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).

Алгоритм действий при продаже квартиры полученной по наследству:

• оформление договора купли-продажи и завершение сделки;
• подготовка декларации о доходах в налоговую службу (до 01.04 следующего года);
• оплата налога (до 01.08 текущего года).

Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.

Освобождение от уплаты налога

Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:

• продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
• доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Другие обстоятельства для отмены налогообложения законом не установлены.

Имущественный вычет

Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Это возможность физического лица снизить сумму налогообложения за счет ранее удержанного подоходного налога из официальной заработной платы наследника.

Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:
Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:

3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.

Но женщина подала заявление на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:

(3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.

Порядок получения наследственной недвижимости в собственность

Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:

1. Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением судьи.
2. Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Обращаются все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
3. Ожидание полугода, на протяжении которых нотариус изучает список собственности, проверяет технические и правоустанавливающие документы, подтверждает наличие имущественных прав у наследодателя.
4. Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность. С этого дня человек считается полноценным владельцем объекта или отдельной ее части. В зависимости от стоимости приобретенной доли наследства оплачивается государственная пошлина.
5. Обращение в Росреестр для перерегистрации имущественных прав на объект. Процедура занимает до 10 суток. Заканчивается предоставлением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

На стадии перерегистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина.

Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»

Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству

Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.

Алгоритм действий:

• подготовка объявления о продаже;
• поиск покупателя;
• предварительное согласование условий приобретения;
• оформление договора купли-продажи;
• получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи;
• перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца;
• подготовка декларации о доходах;
• оплата государственной пошлины.

Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное предложение. В предложении значится сумма продаваемой доли. При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.

Необходимые документы

Список обязательных документов:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации брака;
• нотариальное согласие официального супруга на продажу недвижимости;
• нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
• выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
• технический и кадастровый паспорт на недвижимость;
• справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.

Договор купли-продажи

Соглашение купли-продажи квартиры (дома) оформляется в 3 экземплярах:

• продавцу;
• покупателю;
• Росреестру.

Нет единой формы контракта, но участникам предстоит внести в содержание договора следующие условия:

• подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
• персональные данные покупателя;
• личные сведения продавца;
• стоимость имущества;
• условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
• сроки перерегистрации прав на объект;
• ответственность сторон за нарушение условий контракта;
• возможность прекращения договора до полного исполнения соглашения.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследствуЕкатерина Державина
Помощь в составлении исковых заявлений
и иных юридических документов

Регистрация в Росреестре

После подписания соглашения он подлежит обязательному нотариальному утверждению. После этого участники готовят необходимые документы и обращаются в территориальное отделение Росреестра.

При себе необходимо иметь:

• собственноручное заявление;
• паспорта участников;
• оригинал контракта;
• акт приема-передачи недвижимости;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Продолжительность рассмотрения заявления составляет 10 дней. Каждому участнику предстоит оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Заключение Эксперта

Продажа квартиры или дома, полученных по наследству, происходит в общем порядке. Правила налогообложения действуют во всех случаях приобретения собственности по безналичной сделке. Это касается дарственной, получения недвижимости по договору пожизненного содержания, приватизации.

Правила будут общими и для несовершеннолетних – они оплачивают налог в общем порядке.

Но при продаже собственности, принадлежащей несовершеннолетним гражданам, предстоит получить письменное разрешение органов опеки и попечительства, подтвердив, что права/интересы ребенка не пострадают от сделки.

Не нашли ответ на свой вопрос?Узнайте, как решить именно Вашу проблему – напишите свой вопрос прямо сейчас
(это быстро и бесплатно) Консультация юриста для посетителей сайта бесплатна!

Автор статьи

Юрист. Основное направление деятельности – семейное право. Принимаю активное участие в судах в качестве представителя.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.