Если дкп не указана полная стоимость

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Просмотров 104

Сделки купли-продажи квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) могут быть связаны как с объективными причинами (например, при значительном расхождении с рыночными ценами), так и со стремлением продавца любыми доступными способами сократить свои расходы (в частности, размер налога) в процессе реализации своего имущества. Соглашаясь на подобную сделку, следует разобраться с ее особенностями и возможными рисками.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Полная стоимость недвижимости в договоре купли-продажи (ДКП) означает соответствие суммы, указываемой в документах той, которую реально получит продавец от покупателя за свое имущество.

Понятие связано с тем, что ряд сделок проходит с указанием в документах только части суммы, а остаток оформляется отдельным платежом, который вроде как официально не имеет отношения к процедуре купли-продажи.

Именно указание полной стоимости – своего рода дополнительный аргумент, чтобы продемонстрировать честность и прозрачность намерений сторон при проведении сделки.

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения.

Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег.

Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Процесс ценообразования на рынке недвижимости не контролируется государством, поэтому ее продажа ниже или выше КС не запрещена. Хотя занижение стоимости обычно практикуется с целью экономии на суммах налога или вовсе уклонения от уплаты, при соблюдении некоторых условий, НДФЛ можно не уплачивать на законных основаниях (ст. 217.1 НК РФ). Речь идет о квартирах, которые:

• Получены собственность 3 и более лет назад в порядке наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или члена семьи, по условиям договора ренты.
• Получены в собственность более 5 лет назад по всем другим основаниям.

В указанных случаях продажа жилья не влечет за собой уплату налога, поэтому нет смысла прописывать в договоре неполную стоимость и тем самым создавать дополнительные риски для участников сделки.

Еще одна возможность избежать уплаты НДФЛ связана с правом продавца на налоговый вычет в размере расходов на первоначальную покупку квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ), подтвержденных соответствующими документами. Продавая впоследствии жилье по цене покупки или ниже нее (независимо от времени владения), собственник не получит доход и уплачивать налог не будет оснований.

Если минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не прошел, а продавец стал ее собственником после 1.01.2016, существенное занижение цены также не имеет смысла. Указать в договоре можно по-прежнему любую сумму.

Но, если она составит менее 70% КС, налоговики при расчете НДФЛ будут ориентироваться именно на цену объекта по кадастру, умноженную на понижающий коэффициент 0,7.

При более высокой стоимости по документам, подлежащий налогообложению доход будет рассчитан именно по ней (то есть по большим цифрам).

Если КС объекта установлена на уровне до 1 млн. руб., факт продажи ниже этой суммы не имеет значения. Дело в том, что она соответствует по действующему законодательству размеру налогового вычета, на который может быть уменьшен налогооблагаемый доход. Соответственно НДФЛ в таком случае будет нулевым.

Следует учитывать, что правило налогообложения дохода от реализации жилья на основе КС не действует для объектов, полученных в собственность до 1 января 2016 года. В таком случае жилье может быть реализовано по любой цене (независимо от кадастровой), которая и будет учитываться при расчете НДФЛ (если не будет оснований для освобождения от уплаты).

Какую стоимость можно указать в договоре

Наиболее безопасный вариант – указать в договоре полную сумму, передаваемую покупателем продавцу, которая также будет соответствовать рыночной цене объекта.

При этом важно сверить ее с КС: если показатели примерно равны, оставить все как есть, если рыночная цена существенно ниже кадастровой, последнюю можно попробовать официально уменьшить, иначе налоговые органы при расчете НДФЛ будут ориентироваться на кадастровые значения за вычетом 30%.

Узнать кадастровую стоимость можно с помощью специального онлайн-сервиса Росреестра. Информация является общедоступной и предоставляется по кадастровому номеру или адресу объекта.

Пример. Кадастровая стоимость квартиры установлена на уровне 4 млн. руб., а рыночная цена, по которой и продается объект, составляет 2,5 млн. руб.

При расчете налога налогооблагаемая база составит 2,8 млн. руб. (4 млн. – 30 %). На разнице в 300 000 руб. придется заплатить «лишних» 39 000 руб.

налога по сравнению с ситуацией, если бы он рассчитывался по рыночной цене.

Для уменьшения КС можно воспользоваться одним из следующих способов:

• Через соответствующее заявление в Росреестр. Специальная комиссия должна в течение месяца дать ответ о возможности пересмотра КС в сторону уменьшения. На практике получить положительное решение обычно можно только при значительной разнице между кадастровой и рыночной ценой (более 35%).
• Через суд. Граждане могут сразу обращаться в суд для пересмотра КС или уже после отказа Росреестра, чтобы оспорить решение последнего. Если в судебном производстве будут представлены уважительные причины, по решению суда Росреестр будет обязан внести соответствующие изменения в кадастровые оценочные показатели. При обращении в суд нужно предварительно просчитать финансовую выгоду, чтобы не оказалось, что расходы (судебные издержки, оплата услуг оценщиков и прочие сопутствующие траты) превысят в итоге возможную выгоду от уменьшения КС.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Занижение цены недвижимости в ДКП зачастую представляет основную выгоду только продавцу. Для покупателя такая ситуация является источником дополнительных рисков и неудобств:

• Риск остаться без денег и без квартиры. Если сделка будет оспорена, покупатель будет обязан вернуть жилье, а продавец – уплаченную сумму, то есть указанную в ДКП. Частично обезопасить себя можно при помощи требования от продавца двух расписок: первой на сумму по ДКП, второй – на разницу между ценой по договору и реально уплаченными деньгами. Но в случае признания сделки судом недействительной, гарантированно возвращаются только деньги по расписке, имеющей непосредственное отношение к ДКП. Вторую «неофициальную» часть платежа придется взыскивать отдельно.

В «дополнительной» расписке лучше всего использовать следующую формулировку «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму ХХХ рублей в дополнение к ранее полученной сумме за проданную мною квартиру, которая расположена по адресу…». Кроме этого, можно использовать формулировку о получении денег за неотделимые улучшения (если проводилась перепланировка или сделан ремонт).

• Недополучение налогового вычета. Вернуть подоходный налог с покупки недвижимости можно будет только с расходов, подтвержденных официальными документами. Если они будут занижены, покупатель сможет компенсировать недостающую сумму разве что при покупке последующих объектов недвижимости.
• Увеличение налогов при последующей продаже. Если следующая сделка с покупаемой квартирой состоится ранее, чем через 5 лет, получится существенная разница между расходами на покупку (которые будут занижены по документам) и будущей ценой. Соответственно, размер НДФЛ, который рассчитывается от разницы цен существенно увеличится.

Чтобы минимизировать риск оспаривания сделки, необходимо:

• Проверить правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость получена в собственность. Здесь важно убедиться, что не осталось других лиц, чьи интересы затронет сделка и, как следствие, они получат основание ее оспорить.
• Обратить внимание на семейное положение продавца. Если жилье приобретено в браке, нужно дополнительно оформить согласие второго супруга на отчуждение имущества или получить документальное подтверждение о единоличном владении недвижимостью (например, на основании свидетельства о наследстве или брачного контракта).
• Проверить отсутствие обременений. Информацию можно получить по выписке из ЕГРН, обязательно обращая внимание на свежую дату выдачи.
• Убедиться в дееспособности продавца (особенно актуально для лиц в возрасте или с подозрениями на алкогольную или наркотическую зависимость). В таких случаях следует требовать справку ПНД (психо-неврологического диспансера).

Чем рискует продавец

Для собственника продаваемой квартиры также существуют определенные риски при указании в документах заниженной стоимости своего жилья:

• Привлечение к ответственности. Покупатель оставляет себе расписку с указанием реальной суммы, которая передавалась продавцу. Она же является подтверждением скрытия части дохода последним и, соответственно, уплаты налога не в полном объеме. В случае обращения покупателя в суд, бывшему собственнику недвижимости грозят крупные затраты (возмещение недоплаченного налога, уплата штрафов и пени) и даже привлечение к уголовной ответственности.
• Недополучение оговоренной суммы. Риск возникает в случае, когда сделка проходит без использования банковской ячейки или других безопасных инструментов для расчета между участниками (например, наличными из рук в руки). Передача денег обычно проходит в 2 этапа (до регистрации перехода права собственности и после), поэтому покупатель может отказаться выплачивать остаток средств, мотивируя тем, что цена по ДКП уже уплачена. А продавец вряд ли рискнет обратиться за восстановлением справедливости в правоохранительные органы, поскольку сам в таком случае окажется под угрозой ответственности за уплату налогов не в полном объеме.

Завышение стоимости квартиры

Инициаторами подобных предложений обычно являются покупатели, которые хотят приобрести жилплощадь по ипотеке.

Указание завышенной, по сравнению с реальной, суммы по договору – это возможность получить от банка больше денег.

Часть из них планируется пустить на уплату первоначального взноса (при этом банку подается фиктивная информация, что задаток или аванс уже уплачен продавцу), ремонт в новом жилье или другие цели.

Если уплачивать НДФЛ по итогу сделки не нужно, собственник по своему усмотрению может согласиться на завышение цены, особенно, если хочется реализовать недвижимость как можно скорее. Покупателю в таком случае предстоит договориться с оценщиком, чтобы тот указал нужную сумму оценки, которая будет соответствовать завышенной стоимости по договору. Продавцу же важно учесть следующие нюансы:

1. Быть уверенным в том, что расписка на сумму завышения (якобы полученного задатка), которую нужно написать для покупателя, будет уничтожена сразу же после того, как в банке сделают копию документа. Ведь фактически он эти средства не получал.
2. При телефонном разговоре со службой безопасности банка называть именно те цифры, которые указаны в ДКП.
3. Убрать все размещенные ранее объявления, где была указана фактическая цена недвижимости, иначе сотрудники банка могут заподозрить недобросовестность покупателя и отказать в выдаче ипотеки.
4. В случае признания сделки недействительной в судебном порядке возникает обязательство вернуть покупателю сумму (в данном случае завышенную) за реализуемую недвижимость.

Любые отклонения фактической цены квартиры от цифр, указанных в договоре несут дополнительные риски для участников сделки.

Стоит ли соглашаться на подобную сделку? Как оградить себя от возникновения нежелательных проблем в случае согласия? На бесплатной консультации юристы объяснят все «за» и «против», подскажут какие нужно подготовить документы, чтобы свести к минимуму риск утраты если не собственности, то хотя бы денежных средств. При необходимости они готовы обеспечить полное сопровождение процедуры купли-продажи, чтобы проконтролировать соблюдение интересов клиента.

Какую цену указать в договоре при продаже

При оформлении договора купли-продажи у продавца возникает много вопросов, которые касаются цены автомобиля в договоре: какую сумму вписывать, какой налог придется заплатить, какие риски существуют при занижении цены и т.д. В этой статье Automama рассказывает об актуальных правилах налогообложения при продаже, о вариантах указания цен и дает рекомендации, как решить все вопросы быстро и законно.

Почему продавцы занижают цену

В 2016 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом.

У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости.

причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

•  с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей,налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Варианты указания цены

Существует три варианта оформления ДКП с указанием разной цены. Только один является наиболее правильным с точки зрения Налогового кодекса РФ и безопасным, остальные могут создать проблемы и продавцу, и покупателю. Рассмотрим их подробнее, выявим основные риски и расскажем о способах расчета в зависимости от указанной в договоре стоимости.

Вариант 1. ДКП с минимальной ценой

«Серый», но распространенный вариант. Еще несколько лет назад было массово принято в договоре купли-продажи указывать 10 000 рублей. Сегодня эта цифра может достигать 250 000 рублей, так как равняется налоговому вычету. Подобная цепочка может тянуться от продавца к продавцу долгое время. Таким способом в большинстве случаев пользуются физические лица и перекупщики.

Основные риски:

1. Продавцу сложно найти покупателя, который согласится подписать договор с минимальной ценой. Во-первых, если покупатель решит продать данный автомобиль менее чем через три года после покупки, то уже сам будет вынужден заплатить повышенный налог в бюджет.

Во-вторых, в случае если у машины обнаружатся серьезные проблемы (арест, залог, ограничения на регистрационные действия, значительные повреждения, перебитые номера) и придется обращаться в суд, покупатель не сможет предъявить иск на полную сумму.

Обратно он сможет получить только сумму, указанную в ДКП.

2.

В некоторых случаях у продавца теоретически могут возникнуть проблемы с налоговой, так как он нарушает закон, согласно статье 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)». Если получится доказать, что продавец занизил цену без умысла, штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. И 40% — если есть доказательства об умышленном уклонении от уплаты налогов.

Расчет с продавцом обычно происходит с помощью наличных денежных средств, что крайне небезопасно: вас могут ограбить или расплатиться поддельными купюрами.

Вариант 2. ДКП с неполной ценой и договор на допоборудование

Следующий вариант является более цивилизованным по отношению к покупателю, но все еще не совсем «белым» по отношению к государству.

Продавец составляет обычный договор купли-продажи, в котором указывает заниженную стоимость авто, и договор на дополнительное оборудование, в котором указывает оставшуюся сумму.

Так как договор на дополнительное оборудование фактически нигде не фигурирует и не предоставляется в налоговую инспекцию, продавец может написать что угодно — от оказания услуг по подбору ТС до установки в автомобиль сигнализации. Таким способом в большинстве случаев пользуются «серые» автосалоны.

Основные риски:

2.

Как и в случае с указанием минимальной цены, теоретически сделку могут признать недействительной. Если налоговая инспекция постарается, то может также подвести сделку под ст. 122 НК РФ.

Совершая такую сделку, продавец в большинстве случаев получает все деньги наличными. Либо может договориться перевести сумму, указанную в ДКП, на расчетный счет, а оставшуюся «серую» часть забрать наличными.

Вариант 3. Договор с полной ценой

Это самый прозрачный вариант, при котором продавец делает все по закону и у него не возникнет дальнейших проблем с налоговой. Покупатель, в свою очередь, может «спать спокойно» и не волноваться о том, какую цену указывать в случае скорой продажи машины.

Основной недостаток в том, что продавцу, который ранее приобрел авто по заниженной цене и владел им менее трех лет, придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с налоговой базы.

Что касается передачи денежных средств, то это единственный вариант оформления сделки, при котором продавец может получить всю сумму на расчетный счет или на банковскую карту. Это наиболее безопасная форма сделки.

Кроме того, операция по безналичному переводу автоматически фиксируется банком и является дополнительной страховкой при возникновении споров между участниками сделки купли-продажи.

Обо всех особенностях безналичных расчетов Automama рассказывала в своем блоге.

Рекомендации Automama

1. При продаже не бойтесь указывать полную стоимость в ДКП, если вы владели автомобилем более трех лет или сами покупали его с указанием полной стоимости.

2.

Если вы владели машиной менее трех лет, вовремя подайте декларацию — вне зависимости от того, придется платить налог или нет.

3. Не забывайте про условия, при которых налог платить не нужно.

4. По возможности договоритесь с покупателем о переводе денежных средств за автомобиль безналичным способом.

5. При дальнейшей покупке не соглашайтесь указывать заниженную стоимость в ДКП.

Automama — розничная сеть автомобилей с пробегом, которая заботится о своих клиентах. Мы помогаем безопасно продавать машины и предоставляем возможность моментально получить деньги на банковскую карту.

Преимущества для клиентов:

• Никакого риска с наличными. Вы получаете денежные средства на свою банковскую карту.

•  Деньги за 15 минут. Не нужно ждать перевода на счет. Перевод денег с карты на карту через 15 минут после подписания договора.

• Бесплатно на любую карту. Нет комиссии за перевод денег. Automama берет все расходы на себя.

Продайте свой автомобиль уже сегодня! С Automama это просто!

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной.

Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина.

Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы.

При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

• От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
• Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

В каких случаях практикуется?

Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.

Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

• После вступления в наследство.
• При продаже квартир посредниками.
• Если идет раздел имущества.
• Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

Чем грозит покупателю?

Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.

Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.

В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.

В том случае, если в ходе судебных разбирательств покупатель предоставит суду данные о несоответствии стоимости квартиры, сделка будет признана незаконной.

Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры.

Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.

Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.

Последствия для продавца

Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.

За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).

Оформление при заниженной цене

Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная.

Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.

Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

Когда действия попадут под определение незаконных?

Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

Случай из практики

За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.

Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.

В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.

Можно ли соглашаться на покупку?

Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка.

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру.

В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски.

В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Частный риэлтор (маклер) Владимир. Тел. 8-926-1894087. E-mail: kvartira-moscow@yandex.ru

НЕ НАСТУПАЙТЕ НА ГРАБЛИ!

Покупатели, не задумываясь о возможных последствиях, часто соглашаются на указанные выше условия купли/продажи. А зря. Ведь причины такой настойчивости Продавца (не показывать всю стоимость квартиры) могут быть не такими уж безобидными, а иметь и злой умысел.

Да даже и без этого может возникнуть масса обстоятельств и причин, по которым Продавец захочет вернуть свою квартиру, или его чем-либо недовольные родственники захотят оспорить договор купли/продажи. Например, Продавец продал квартиру без согласования с супругом.

Конечно же, риэлтором в ходе подбора квартиры полностью проверяется юридическая чистота квартиры и все подобные сомнительные вопросы и ситуации, но, как говорится, «и на старуху бывает проруха». Поэтому, я считаю, лучше уж перестраховаться, чем потом терять свои деньги.

А возможно и сам Покупатель выяснит какие-то, например, технические недостатки приобретённой квартиры (грибок, радиация, трещины в доме, аварийность дома и т.п.), которые в ходе сделки умышленно были от него скрыты, и захочет расторгнуть договор и вернуть свои уплаченные деньги.

В первом случае, когда инициатором расторжения договора является Продавец, и суд вынесет решение вернуть квартиру Продавцу, то Покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре купли-продажи. И если сумма в договоре занижена, то никакие дополнительные расписки не помогут, а только усугубят дело, так как суд признает Покупателя недобросовестным участником сделки.

Если же в договоре указана полная сумма, и Покупатель является добросовестным приобретателем, то пока Продавец не выплатит Покупателю полную сумму по сделке, никто Покупателя из квартиры не выселит, даже по суду. Тоже самое и во втором случае, когда инициатором расторжения договора купли-продажи является Покупатель: он либо получит назад все свои деньги, уплаченные за квартиру, либо намного меньшую сумму, потеряв приличное количество денег, времени и нервов.

Кроме того, при указании в договоре не полной стоимости квартиры, Покупатель лишает себя права на налоговый вычет подоходного налога в полном объёме с суммы 2 млн. руб. (статья 220 п.2 Налогового Кодекса РФ).

Рынок недвижимости – это очень большие деньги, а там, где большие деньги, всегда много рисков. Поэтому будьте осторожны и внимательны. Желаю удачи.

Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи: как оценить жилье самостоятельно и что значит полная стоимость и неполная сумма?

В непредвиденных ситуациях случается так, когда люди отказываются по своему собственному желанию от привлечения независимого оценщика.

Нельзя сказать, что такой шаг верный, но и нельзя говорить о том, что вы самостоятельно не сможете воспользоваться методом сравнительного анализа, чтобы оценить свою квартиру.

О том, к чему ведет занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи квартиры и как оценить квартиру на продажу самостоятельно мы и поговорим в этой статье.

Как оценивать недвижимость?

Существует некий порядок оценки, если решили провести ее самостоятельно:

• изучите базу предложений про продажу квартир, подобных той, которую вы хотите оценить;
• обратите внимание на известные агентства недвижимости;
• прикупите специализированные печатные источники, к примеру, «Недвижимость и цена», «Из рук в руки» и т.п;
• почитайте об актуальности предложений сегодняшнего дня;
• подберите максимально около пяти подобных квартир;
• выделите важные моменты о: месторасположении и объектах, находящихся рядом с домом, конструкции многоэтажки, сделанный евро или другой ремонт, количестве комнат, этаж, есть ли лоджии и так далее;
• после выбора аналогов, определитесь, какую скидку готовы предоставить потенциальным клиентам (зависит от первоначальной ориентировочной стоимости вашей квартиры – от этого и отталкивайтесь);
• уточните точный ценовой критерий для клиента, чтобы он мог отталкиваться от своего собственного бюджета и того, что происходит в стране (кризис, рост или уменьшение цен на недвижимость и т.п.);
• рассчитайте стоимость каждого квадратного метра площади из ранее выбранных квартир – аналогов;
• просчитайте среднее арифметическое полученной стоимости и умножьте на ту площадь, квартиру которой вы оцениваете сами.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры?

На сегодняшний день, сложилась такая ситуация, когда продавцы не согласны указывать в договоре купли – продажи полностью весь ценовой критерий продаваемой квартиры.

По этой же причине покупатели не могут приобрести понравившееся им жилье.

Данную ситуацию можно понять, когда продавец владеет собственностью меньше, чем три года, и при продаже должен заплатить государственный налог физического лица в размере 13% с суммы, если она превышает один миллион рублей.

Совершив такое действие, продавцы уходят от того, чтобы оплачивать этот немаленький налог. Но, это – не решение проблемы. Таким образом, все риски ложатся непосредственно на покупателей, и по большому счету им этого совсем не нужно.

Вся суть вопроса заключается в том, что чем больше ценовой критерий за квартиру, тем больше вы должны будете оплатить нотариусу за оформление договора. Кому хочется отдавать дополнительную сумму нотариусу?

Специалисты считают, что он обезопасит себя в будущем от налоговой службы, которая его проконтролирует в случае приобретения чего-то очень дорогого и обезопасит покупателя тем, что у службы не будет к нему никаких претензий.

Договор купли продажи квартиры: цена вопроса

Гражданский кодекс РФ четко дает определение данной документации в пункте 1 статьи 454.

Вкратце, это – официальный документ, когда продавец и покупатель соглашаются на проведение сделки передачи и принятия товара за ранее договоренный ценовой критерий.

Это определение не менялось уже давно, так как оно целиком и полностью соответствует современному времени.

Его обязательными условиями являются:

• регистрация документа у нотариуса;
• оплата государственной пошлины и сбора в пенсионный фонд;
• правильное составление всех внутренних пунктов;
• обязательное указание стоимости продаваемой квартиры;
• наличие двух сторон – продавца и покупателя;
• другие законодательные нюансы, которые должны быть выполнены при подписании договора.

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.