Капитализация стоимости в оценке недвижимости
Репетитор оценщика — Оценка недвижимости методом капитализации
ОСНОВЫ ОЦЕНКИНЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Метод капитализации дохода используют, еслипотоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собойзначительную положительную величину, возрастающую устойчивыми, умеренными темпами.
Данный методпредставляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годовогочистого операционного дохода в текущую стоимость, путем деления его накоэффициент капитализации. Результат состоит из стоимости зданий, сооружений ииз стоимости земельного участка, т.е. являются стоимостью всего объектанедвижимости в целом.
В результатеисследования были выявлены проблемы, связанныес применением метода капитализации дохода. Его не следует использовать, когдаобъект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится всостоянии незавершенного строительства, т.е.
в ближайшем будущем непредставляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
В российскихусловиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационнаянепрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации пореальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационнымрасходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки накаждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистогооперационного дохода и ставки капитализации становятся очень сложной задачей.Процедура оценки недвижимости методомкапитализации проходит в следующей последовательности:
определениеожидаемого годового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектомнедвижимости при его наилучшем инаиболее эффективном использовании;
расчет ставки капитализации;
определениестоимости объектанедвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициенткапитализации.
На первом этапеоценщик работает со следующими уровнями дохода: потенциальный валовой доход; действительныйваловой доход; чистый операционный доход; денежные поступления до платы налогов.
Коэффициент капитализации можнорассчитать тремя способами: с учетом возмещения капитальных затрат; методсвязанных инвестиций, или техника инвестиционной группы, метод прямойкапитализации.
Рассмотримопределение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициенткапитализации состоит из двух частей:
1) ставкадоходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплаченаинвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанныхс конкретными инвестициями (безрисковая ставка дохода, премии за риск, вложенияв недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии заинвестиционный менеджмент);
2) нормавозврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этотэлемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой частиактивов.
Безрисковая ставка дохода – ставкапроцента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражаетфактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лицбез какого-то бы ни было риска не возврата.
Сейчас вкачестве безрисковой ставки чаще всего берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Если объектнедвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициенткапитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе частиинвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, илитехникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемногокапитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается как отношениеежегодной выплаты по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственногокапитала выражается отношением денежных поступлений за год до уплатыналогов к величине собственного капитала.
Общий коэффициент капитализацииопределяется как средневзвешенное значение этих двух коэффициентов.
Преимуществами метода капитализациидоходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночнуюконъюнктуру.
Так как при его использовании анализируются с точки зрениясоотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок снедвижимостью, а так же при расчете капитализируемого дохода составляетсягипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположениео рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации состоятв том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация орыночных сделках. Метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен,не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорныхобстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Капитализация стоимости в оценке недвижимости
Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.
Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра.
Сама — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на (коэффициент капитализации).
Всю суть метода можно выразить в простой формуле: Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д, где К — коэффициент капитализации,Д — прибыль;М — мультипликатор, Vm — стоимость оценки объекта.
Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании.
Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач: — вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;- вычислить капитализируемую базу;- рассчитать коэффициент капитализации;- произвести расчет рыночной цены.
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
В данном случае учитывается срок поступления финансовых средств и уровень возникновения возможного фактора риска.
Стоит отметить, что в основе доходного метода всегда распространено ожидание. То есть его показатели могут сформировать представление о будущих оценках. В данном случае покупатели должны рассматривать возможную прибыль с точки зрения инвестирования и не ждать быстрого финансового прироста.
Как правило, метод капитализации применяется для того, чтобы с максимальной точностью оценить «зрелые» предприятия, которые уже
10.Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости доходным подходом
Особенно важны данные по последним продажам сопоставимых объектов.
Физическая ЕС( цена 1 м2, 1 м,3 1 сотки, 1 га; Экономич ЕС (цена комнаты, квартиры, участка, торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки) №12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в оценке недвижимости. Денежные поправки. Процентные поправки.
Правило внесения поправок. Единицы сравнения.
Экономические и физические единицы сравнения.
5.1. Метод капитализации доходов
(5.3) Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е.
существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: Кнд = (Дп • Тс ) / На , (5.4) где Дп – доля единиц объекта недвижимости, по
Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета
Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует.
В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг.
Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств.
Но не только этот вид финансирования сопровождают риски.
Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования.Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ
Ставка капитализации
На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.
Составляющие ставки капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации.
На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли.
Капитализация недвижимости
Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.
Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г.
Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год.
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости: сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации
Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов.
Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них
В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.
Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).
Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.
В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.
Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.
Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости
Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.
С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.
В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:
⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;
⊗ метод валового рентного мультипликатора;
⊗ метод капитализации.
Метод прямого сравнительного анализа продаж
Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).
В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.
Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).
Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:
- Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
- информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
- вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
- производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).
Метод валового рентного мультипликатора
Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).
Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:
- определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
- рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
- годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.
Оценка недвижимости методом капитализации
Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.
Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.
Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):
С = ЧОД / Ккап
ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.
Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:
- Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
- определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
- определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.
Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.
Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:
- расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
- расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
- расчет износа;
- расчет стоимости объекта с учетом износа;
В рамках затратного подхода используются следующие методы:
Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.
Метод разбивки по компонентам
Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.
Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.
Метод количественного обследования
Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.
Методы доходного подхода в оценке недвижимости
В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).
Метод дисконтирования денежного потока
Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.
Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:
- определить прогнозный период получения доходов;
- сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
- произвести дисконтирование денежных потоков;
- выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
- рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
- сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
Метод капитализации дохода
Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.
Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.
Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к
Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.
Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:
- определить чистый доход от использования объекта;
- определить чистый доход от продажи объекта;
- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.
Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.
Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:
| Оценка квартиры-студии | 3000 рублей |
| Оценка однокомнатной квартиры | 3300 рублей |
| Оценка двухкомнатной квартиры | 3500 рублей |
| Оценка трехкомнатной квартиры | 3800 рублей |
| Оценка дома | от 8000 рублей |
Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!
Метод капитализации
Wise 26 августа 2015 11:04
Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.
Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.
Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы
При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода.
Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста.
Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.
Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:
Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,
где К — коэффициент капитализации,Д — прибыль;
М — мультипликатор,
Vm — стоимость оценки объекта.
Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:
— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;- вычислить капитализируемую базу;- рассчитать коэффициент капитализации;
— произвести расчет рыночной цены.
На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:
— фактических (реальных) дивидендов;- чистой прибыли до момента выплаты налогов;- чистой прибыли уже после выплаты налогов;
— потенциальных дивидендов и так далее.
Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.
К преимуществам метода капитализации стоит отнести:
— простоту вычисления;
— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.
Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:
— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
— когда предприятие находится еще на этапе становления;
— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.
Метод капитализации: основные этапы применения и оценки
В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:
1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).
2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.
3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.
4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.
5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).
6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.
7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.
8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.
9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.
10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.
Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:
1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.
2. Производится расчет ставки капитализации.
3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.
На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.
Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:
ПВД = Cа * S,
где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;
— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.
Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.
Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.
Конечный вариант формулы выглядит таким образом:
ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.
Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.
Расчет коэффициента недозагрузки:
Кнд = (Тс*Дп)/На,
На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;
Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.
Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.
Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:
ЧОД = Действительная валовая прибыль — Операционные затраты.
Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.
Следующий этап — расчет коэффициента капитализации, который может выполняться несколькими методами:
1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.
Формула расчета:
Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.
2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:
Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.
Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).
3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:
— для заемного капитала расчет такой:
— для собственного капитала формула следующая:
Читать книгу «Оценка стоимости имущества» онлайн— Коллектив авторов — Страница 13 — MyBook
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
где r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); rf – безрисковая ставка; sff (п, rf) – фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.
Рассмотрим пример расчета ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям.
Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб. (рассчитан в примере 3.4), если безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1% годовых.
Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 2,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 2,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%.
Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет.
Решение. Решение представлено в в табл. 3.7.
Таблица 3.7
Пример расчета ставки капитализации
Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 17,57%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб.
Учет в ставке капитализации заемного капитала
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); Rm – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; Re – ставка капитализации для собственного капитала.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).
Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.
Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)
Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15)–20) = 0,15976;
Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)
R о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.
Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.
3.4. Метод дисконтирования денежных потоков
В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле
где V – текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; Vterm – стоимость последующей продажи (терминальной стоимости) в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.
Алгоритм расчета стоимости недвижимости методом ДДП
1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
3. Расчет стоимости последующей продажи в конце прогнозного периода.
4. Расчет ставки дисконтирования.
5. Определение стоимости объекта недвижимости.
Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3–5 лет.
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. В соответствии с п.
23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей.
Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход и в итоге чистый операционный доход объекта.Прогнозирование величин денежных потоков требует:
♦ тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
♦ изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
♦ прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Порядок расчетов различных уровней дохода был рассмотрен при изучении метода прямой капитализации в параграфе 3.2. Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:
На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т. е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.
Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:
Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
Амортизационные отчисления не являются реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.
Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо включать в состав операционных расходов, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Расчет стоимости реверсии. Реверсия – стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Если рассматривать денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т. е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.
Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:
1) сравнительного подхода – в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
2) доходного подхода – в данном случае оценщик исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
3) затратного подхода – в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи как сумму прогнозной рыночной цены земельного участка и прогнозной стоимости объекта капитального строительства на момент окончания прогнозного периода.
232 000 книг и 40 000 аудиокниг