Коммерческая недвижимость доходность

Хочу вложить деньги! Новостройка, депозит или коммерческая недвижимость?

Кто не мечтает выгодно инвестировать средства? Наверное, только тот, у кого их совсем нет. Или же тот, у кого денег несметное количество. Но большинство из нас находится между двумя этими крайностями, и совсем не прочь увеличить свои накопления.

Как же это сделать – с минимальным риском и максимальной выгодой?

Рассмотрим самые популярные варианты инвестирования средств и попробуем вычислить самый беспроигрышный.

1.Жилье на стадии строительства.

Вложения в недвижимость всегда считались надежными, однако за последние годы они стали менее популярны. Сегодня только каждая 10-я квартира покупается для инвестиций. Причина проста – времена, когда доходы с перепродажи одного объекта достигали 100%,уже закончились. Но и сегодня заработать на жилой недвижимости – реально. Особенно в мегаполисах.

Справка от Urbanus.ru:

Есть простое правило – чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость.

По вполне понятным причинам активнее всего цены растут в новостройках – от «котлована» до внутренней отделки и фасадных работ.

Инвесторы покупают квартиры на стадии строительства для перепродажи (доходность в этом случае может составлять 10-25% в зависимости от разных факторов), либо для сдачи в аренду.

Справка отUrbanus.ru:

В Москве цены на жилье растут стремительно, но выгодным считается и тот, и другой способ инвестиций в недвижимость.

Выяснили динамику цен в целом? Тогда приступайте к конкретике. Ищите самые популярные районы и жилые комплексы (смотрите рейтинг наиболее востребованных новостроек).

Помните, что сейчас тренд на покупку квартир комфорт-класса, а «малогабаритное» жилье проще продать – в первую очередь, из-за низкой цены.

Справка отUrbanus.ru:

Средняя площадь инвестиционного жилья за последние 5 лет снизилась на 15-30%. При этом покупатели (и инвесторы тоже) всё чаще выбирают 3- и 4-комнатные квартиры, а рынок в некоторых городах уже перенасыщен студиями – внимательно изучайте ситуацию с недвижимостью в конкретной локации.

2.Вклад в банке

По мнению экспертов, банковские депозиты являются самым популярным инструментом инвестирования среди россиян. Его огромное преимущество – это простота. Вы просто приносите (или перечисляете) средства на банковский вклад и ждете начисления процентов. Никаких документов, кроме паспорта, для этого не нужно.

Справка отUrbanus.ru:

Конечно, инвестору придется потратить время и силы, чтобы выбратьоптимальный для себя продукт – банков много и предложений тоже. И все-таки, как правило, это намного проще и быстрее, чем подбирать подходящий объект для инвестиций на рынке жилой или коммерческой недвижимости.

Самый главный недостаток банковского депозита – его низкая доходность. 9% годовых – сейчас «потолок». Именно поэтому профессиональные инвесторы обычно используют этот способ для временного хранения средств. И никогда не вкладываются в одну валюту – оптимальным вариантом считается, как минимум, три вклада: в рублях, долларах и евро.

3.Коммерческая недвижимость

Качественная коммерческая недвижимость – отличный объект для инвестиций. Однако у этого варианта есть свои особенности.

Во-первых, порог входа на рынок коммерческой недвижимости довольно высок.

Справка от Urbanus.ru:

Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб. В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.

Во-вторых, приобретение коммерческой недвижимости сопряжено с многочисленными рисками. Это и стандартные, распространенные схемы мошенничества типа многократной продажи одного и того же объекта. И очень «узкие», специфические, связанные с тем, что оформить в собственность коммерческие помещения сложнее, чем жилые.

Но и доходность коммерческой недвижимости стабильно высока — она может достигать 10–17% годовых. Средний срок окупаемости таких объектов в России сейчас составляет 8-10 лет. То есть, инвестировать средства в коммерческую недвижимость, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома, хотя первоначальный капитал для этого должен быть больше.

Справка отUrbanus.ru:

Таким образом, вложения в коммерческую недвижимость – это выбор опытных и состоятельных инвесторов.

Если денег и опыта недостаточно – лучше остановиться на варианте попроще. И все-таки помните – риск есть всегда. Снизить его может только очень тщательное и взвешенное изучение вопроса. И материалов нашего канала, ведь мы рассказываем о самых актуальных вопросах и проблемах в сфере городской, загородной и коммерческой недвижимости.

__________________________________________________

Ставьте лайк!

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашимрейтингом самых популярных новостроек.

И непременноподписывайтесь на Urbanus— мы знаем всё о жилой недвижимости.

Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе — бизнес-центров

Доходность торговых и офисных площадей в городах-миллионниках

Аналитическая служба «Реального времени» провела исследование рынка коммерческой недвижимости в крупных городах России, выяснив, где выгоднее всего инвестировать средства в ее покупку и аренду.

Как оказалось, в Казани, Уфе, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону не самые лучшие показатели доходности и окупаемости нежилой недвижимости.

О том, как это связано с экономической развитостью региона и всегда ли высокая доходность гарантирует спрос, читайте в нашем материале.

Вначале проанализируем один из наиболее привлекательных по доходности и окупаемости сегментов рынка коммерческой недвижимости — торговые помещения.

Доходность и окупаемость торговых центров

Как видим, на конец прошлого года срок окупаемости торговых площадей в Казани составил 8,6 лет, доходность — 11,6%. В целом эти данные соотносятся с теми, что озвучивают участники рынка.

— Классика жанра — 10-летний срок окупаемости. Хотя инвесторы сейчас все-таки рассматривают объекты со сроком окупаемости от 8 лет и ниже. Возможность окупить вложение за 8 лет воспринимается как абсолютная норма.

Доходность, равная 12—13 процентам — это то, что сейчас ищут инвесторы. Объекты с доходностью 10 процентов они рассматривают неохотно.

Но, опять же, многое зависит от качества объекта, — говорит заместитель генерального директора консалтинговой компании A-development Владимир Шайхиев.

Нельзя не обратить внимание и на то, что Казань в рейтинге окупаемости и доходности торговых помещений оказалась на предпоследнем месте. На деле это не означает, что казанская недвижимость непривлекательна для инвесторов.

Напротив, высокая деловая активность в городе обеспечивает спрос на коммерческие помещения, так что и цена предложения по продаже на них оказывается выше. Для Казани это 114, 4 тысячи рублей за кв.

м, и по этому параметру столица Татарстана входит в топ городов с самым дорогим предложением по продаже — ее опережают только Москва (316,5 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (почти 195 тысяч рублей), Ростов-на-Дону (119,5 тысячи рублей).

А вот цена аренды в Казани оказалась относительно невысокой — 13, 2 тысячи рублей за кв. м, то есть примерно такой же, как, например, в Уфе (13,4 тысячи рублей). Екатеринбурге (13,2 тысячи рублей), Воронеже (13,1 тысячи рублей).

— Самый востребованный формат инвестиций в Казани, который рынок не может обеспечить, — это хороший стрит-ретейл. Большой процент обращений от инвесторов с потребностями вложений до 10 млн рублей.

Тем более если в них «сидит» федеральная сеть и там предусмотрена индексация, — отмечает Владимир Шайхиев.

«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»

Безусловным лидером рейтинга доходности и окупаемости торговых помещений оказалась Москва. Окупить площади с назначением «торговля» в столице можно всего за 4 года. При этом в столице зафиксирована и самая высокая доходность — 24,7%. Дело здесь в цене аренды: она в несколько раз выше, чем в среднем по стране — 78,2 тысячи рублей за кв. м.

https://www.youtube.com/watch?v=pc1-QWyfnBA

На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%.

Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем.

Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.

— Если вы видите низкие цены, это однозначно говорит о том, что спроса нет. И даже если вы видите приемлемую ставку аренды, нужно учитывать, что это только декларируемые ставки и эти объекты находятся в доступе, потому что невозможно найти арендатора. В реальности ставки по аренде могут быть ниже.

Когда вы инвестируете в объект коммерческой недвижимости, надо учитывать, что вам его еще нужно сдавать.

Если у вас срок экспозиции составляет 6-7 месяцев, соответственно, все это время вы деньги не получаете и за год ставку аренды умножаете не на 12, а только на 5-6 месяцев, — предупреждает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

О стагнации на омском рынке мы писали еще год назад. Увы, за это время ситуация ничуть не улучшилась.

Тройку городов с наиболее окупаемыми торговыми площадями замыкает Новосибирск, где вернуть деньги, вложенные в покупку помещения под магазин, можно за 4,8 лет. Доходность от сдачи в аренду здесь тоже высокая — 20,7%.

Однако директор ООО «Сибирская строительная компания» Евгений Фурлетов-Демченко обращает внимание на то, что в реальности цена продажи и аренды могут отличаться от заявленных.

— В 2016—2019 гг. в сфере розничной торговли Урала и Сибири наблюдаются масштабные структурные изменения, обусловленные активной экспансией федеральных торговых сетей.

Возглавляющие этот список компании «Х5», «Магнит» и «Монетка» демонстрируют результаты, которые все больше влияют на региональный рынок коммерческой недвижимости.

Почему именно торговые сети? Они многие годы являются наиболее крупными потребителями торговых площадей — соответственно они и оказывают влияние на рынок, — говорит эксперт.

Евгений Фурлетов-Демченко выделяет три основные тенденции на рынке торговой недвижимости, которые задают федеральные сети.

Что нужно знать о коммерческой недвижимости: налоги, сроки окупаемости, доход — «Майндс Кэпитал»

16.07.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Каждый человек озабочен собственным будущим и будущим своей семьи. Чтобы обеспечить себе безбедную старость, мы копим деньги. Но одно дело их накопить, а другое – сохранить. Здесь не обойтись без инвестиций.

Одним из вариантов инвестирования являются вложения в коммерческие объекты недвижимого имущества.

Чтобы понять, подходит ли вам это, необходимо знать, что такое коммерческая недвижимость, тонкости ее покупки и аренды, сроки окупаемости и другие вопросы. Все это мы разберем в нашей статье.

Основные положения: определение и список объектов

Прежде чем говорить о покупке или доходности, необходимо понять, что означает «коммерческая недвижимость». Проще всего сказать, что это класс объектов (домов, зданий, сооружений или участков), которые бизнес использует для получения прибыли. Это важное, но не единственное условие.

Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:

• постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
• здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
• офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
• апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
• социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).

Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

Доходность и сроки окупаемости

Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее. Оба считаются для каждого объекта индивидуально.

Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения. Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе.

Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто. Так, если вы купили недвижимость за 2 млн.

рублей, которые вы получаете от арендатора.

Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.

Приведем самые популярные примеры:

• магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью порядка 11-12% годовых;
• торговые площадки в центре Москвы дороги в плане вложений, поэтому доходность у них около 7-8%;
• офисные здания приносят порядка 10% доходности; складские помещения дают 7-9% годовых.

Выбрать для покупки коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход не так просто. Анализ возможностей и вывод о реальных показателях – это задача для грамотного финансиста, регулярно имеющего дело с этим рынком.

Не стоит полагаться только на свои силы, если у вас нет опыта: доверьте оценку приносящей доход коммерческой недвижимости профессионалам – обратитесь в компанию MindsCapital. Позвоните нам по телефону 84951202222 или приезжайте в офис по адресу Пречистенка, 27, офис 3, чтобы получить профессиональную консультацию по вопросам инвестиций в Москве.

Тонкости покупки

Если вы твердо решили вложиться в квадратные метры для бизнеса, важно правильно провести сделку. Без опыта сложно понять, какая вам нужна коммерческая недвижимость и что нужно знать для успешной сделки. Но грамотный подход и помощь консультанта помогут избежать сложностей. Обратите внимание:

• на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
• качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
• соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
• разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
• затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

Налоги и сборы

Любые здания и постройки, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, облагаются налогом. Он рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость жилья умножается на размер доли и на налоговую ставку. В 2018 году применяются следующие ставки:

• 0,1% – если недвижимость оценена в сумму до 300 тыс. рублей;
• 0,1 – 0,3% – если недвижимость оценена в сумму от 300 тыс. до 500 тыс. рублей;
• 0,3 – 2% – если недвижимость оценена в сумму, превышающую 500 тыс. рублей.

Региональные власти имеют право выставлять собственные значения ставки, т. е., если вы находитесь в Тюменской области или ее административном центре, необходимо узнавать, какой налог на коммерческую недвижимость в Тюмени.

Планируя заниматься куплей-продажей зданий, не забудьте узнать, какой налог с продажи коммерческой недвижимости придется заплатить. Физические лица должны выплачивать 13% от дохода, при этом из стоимости постройки можно вычесть затраты на ее приобретение: если здание стоило 2 миллиона, а вы продаете его за 2,5 млн., то налог нужно платить с 500 тысяч.

Сравнение с жилыми объектами

Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость.

Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен.

Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность). 

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям. 

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

https://www.youtube.com/watch?v=xYev_roQT90

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%.

Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории). 

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов. 

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%. 

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.). 

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом.

Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. 

Как достичь максимума 

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости. 
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. 
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением.

Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

 Фото на обложке и в материале: Unsplash

Инвестируем в коммерческую недвижимость

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

• получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
• сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

• офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
• торговая: торговые центры, магазины;
• промышленная: предприятия, склады;
• сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

• Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
• район расположения;
• наличие поблизости места для парковки автомобилей;
• расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
• Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
• Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора — людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

https://www.youtube.com/watch?v=EZhW-ywLneU

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры — душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

• Оцените востребованность будущего объекта.

  Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.

• Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие.

  Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.

• Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
• Анализируйте цены в предложениях.

  Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

Как рассчитать доход от подобных инвестиций?

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

• полная прибыль — это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
• чистая доходность — это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

• защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
• инвестирование основано на праве собственности;
• стабильность получаемого дохода;
• высокий уровень дохода;
• возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

• это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
• низкая ликвидность объектов;
• срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
• приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.

Риски инвестиций

• несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
• в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
• неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
• возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
• возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов.

Процентная ставка изменяется ступенчато:

• 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
• 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
• 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
• 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
• 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию — и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Инвестирование в апартаменты является прекрасной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!