Коммерческая ипотека в втб

Как получить коммерческую ипотеку в ВТБ

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПод коммерческая ипотекой в ВТБ подразумевается покупка недвижимости компаниями и предпринимателями с целью ее использования в коммерческой деятельности.

Эта программа кредитования является инвестиционной и направлена на развитие бизнеса. С ее помощью можно приобрести производственные помещения, офисы, аптеки, магазины и другие разновидности коммерческой недвижимости.

Также купить все вышеперечисленные объекты можно и с помощью лизинга от ВТБ.

Банк ВТБ своим потенциальным клиентам предлагает для покупки недвижимости воспользоваться:

• инвестиционным кредитованием;
• кредитом под залог недвижимости;
• лизингом.

Кредит на покупку недвижимости можно получить как в форме стандартного кредита, так и в виде невозобновляемой кредитной линии.

Этот продукт предусматривает финансирование покупки коммерческих помещений как под залог имеющегося имущества, так и приобретаемого.

Полученные деньги можно направить только на цели, предусмотренные кредитным соглашением, а именно на покупку или строительство коммерческой недвижимости. Использовать кредит на другие потребности запрещено и чревато досрочным расторжением соглашения.

Кроме непосредственно недвижимости в качестве залога могут использоваться:

• товары в обороте;
• оборудование;
• легковой и грузовой транспорт.

При необходимости повысить уровень обеспеченности сделки можно за счет поручительства платежеспособных третьих лиц или Корпорации МСП.

С помощью бизнес-ипотеки можно приобрести:

• офисные помещения;
• склады;
• торговые помещения (магазины, аптеки и т.п.);
• производственные помещения.

Учитывая, что эти проекты предусматривают долгосрочное сотрудничество в течение 10-15 лет, банк с целью снижения риска будет требовать от клиента участвовать в проекте своими деньгами. Размер первоначального взноса устанавливается индивидуально по решению кредитной комиссии.

Лизинг по своей сути является симбиозом кредита и долгосрочной аренды. Его основное отличие заключается в переходе права собственности на объект покупки.

Если по кредиту заемщик сразу же стает владельцем приобретаемого объекта, то при лизинге – только после погашения всей задолженности. До этого времени собственником коммерческой недвижимости является лизинговая компания.

Учитывая такой механизм перехода права собственности, преимущества лизинга заключаются в следующем:

1. Так как владельцем объекта до момента окончательного расчета ИП или юрлицо не являются, они не платят налог на имущество, но при этом могут пользоваться недвижимостью.
2. Лизингополучатель может использовать режим ускоренной амортизации объекта покупки в лизинг и таким образом оптимизировать базу налогообложения.

Лизинг в ВТБ доступен как для юридических лиц, так и простых граждан, которые могут приобрести здания и помещения коммерческого назначения.

Условия кредитования на покупку недвижимости зависят от программы, которой хочет воспользоваться клиент, а также от категории заемщика.

Бизнес-ипотека

Этой программой могут воспользоваться только фирмы, предприятия и частные предприниматели, физлицам она не доступна. Своим потенциальным клиентам банк устанавливает следующие условия кредитования:

1. Максимальный размер финансирования покупки – 150 млн. рублей.
2. Срок действия договора – не более 120 месяцев.
3. Плата по кредиту – от 10,9% годовых.
4. Первоначальный взнос – от 15%.

Если у клиента нет желания выводить деньги с оборота, чтобы заплатить аванс, тогда избежать первоначального взноса ему удастся путем предоставления дополнительного залога. Имущество должно соответствовать требованиям банка, а рыночная стоимость превышать минимальный размер первоначального взноса.

Лизинг на недвижимость для юридических лиц и ИП

Для частных предпринимателей и юрлиц ВТБ готов предложит две лизинговых программы на покупку недвижимости:

• «Экспресс»;
• «Стандартный».

Продукт «Экспресс» дает возможность профинансировать покупку коммерческих объектов на следующих условиях:

• максимальная сумма лизинга от 1 до 30 млн. рублей;
• первоначальный взнос – от 30%;
• срок действия договора не может превышать 10 лет.

С помощью этого продукта потенциальный клиент может стать владельцем:

• апартаментов;
• офисов;
• торговых площадей;
• квартир, которые находятся на первых этажах, и их в перспективе можно переоборудовать под коммерческую недвижимость.

Решение о представлении лизинга по продукту «Экспресс» принимается в течение 5-7 рабочих дней, но все зависит от скорости подачи документов клиентом.

С помощью онлайн-калькулятора, который находиться на сайте банка, можно рассчитать ежемесячный лизинговый платеж, который не меняется в течение всего срока действия договора.

Продукт «Стандартный» дает возможность приобрести более дорогую недвижимость на таких условиях:

• максимальный размер лизинга – до 500 млн. рублей;
• срок лизинга не может превышать 10 лет;
• минимальный первоначальный взнос установлен на отметке 10%.

Лизинг на нежилые коммерческие помещения для физических лиц

Кроме юридических лиц и частных предпринимателей воспользоваться лизингом для покупки коммерческой недвижимости могут и граждане. Для них так же, как и для юрлиц, разработано две программы:

1. «Стандарт» — поможет приобрести более дорогую недвижимость, так как здесь максимальная сумма договора ограничена размером в 50 млн. руб. Минимальная величина первоначального взноса по этой программе составляет 10%, а срок кредитования – 10 лет с правом пролонгации.
2. «Оптимальное решение» — дает возможность получить финансирование в пределах от 1 до 30 млн. руб. на срок до 10 лет, но с возможностью пролонгации. По этой программе предусматривается участие клиента собственными деньгами в размере не менее 40%. Ее особенностью является то, что для принятия решения банку достаточно принести три документа, подтверждающих личность. Здесь информация о доходах и занятости не требуется.

Кто может получить, необходимые документы

Претендовать на кредитование или лизинг могут юрлица, которые соответствуют следующим критериям:

1. Являются платежеспособными – уровень дохода достаточен для обслуживания кредита и осуществления текущей деятельности.
2. Опыт ведения бизнеса не менее 1 года.
3. Зарегистрированы и ведут деятельность в регионе, где есть подразделения банка.
4. Имеют открытый счет в банке. Если заемщиком является новый клиент, тогда следует ожидать, что его обяжут открыть расчетный счет в ВТБ и перевести часть или все обороты в банк.

Кредитование физлиц в банке осуществляется, если их:

• возраст от 21 года до 70 лет (на момент закрытия договора);
• совокупный стаж как минимум 1 год, а на последнем месте не менее полугода;
• место проживания и регистрации находиться в регионе, где размещены отделения банка;
• достаточный уровень платежеспособности.

Перечень документов, который необходимо предоставить для кредитования или лизинга для компаний и фирм:

• последняя редакция учредительных документов;
• выписка с ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• финансовая отчетность за последний год (ежеквартально);
• приказы о назначении руководства, а также документы, подтверждающие личность директора и главбуха;
• свидетельство о госрегистрации;
• решение собрания акционеров о создании юрлица;
• документ о создании единоличного органа управления;
• справка, подтверждающая учет в налоговой;
• российский паспорт и ИНН (для ИП).

Частным клиентам для рассмотрения заявки на кредит необходимо принести в банк:

• гражданский паспорт;
• справку о доходах за полгода и копию трудовой книжки с отметками работодателя или трудовой договор.

По программе лизингового кредитования «Оптимальное решение» от физлиц требуется предоставить только:

• российский паспорт;
• свидетельство о пенсионном страховании;
• ИНН.

Если последнего документа нет, тогда вместо него можно принести загранпаспорт или водительские права.

Кроме документов о себе потенциальный клиент должен обязательно подать документы о коммерческой недвижимости:

• выписку с ЕГРП;
• документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и т.д.);
• техпаспорт с подробным описанием строения;
• план-схему здания, а также другие документы, необходимые для оценки имущества и оформления его в ипотеку.

Порядок оформления

Подать заявку на кредит и получить предварительное решение можно не только в отделении банка, но и с помощью онлайн-анкеты. Последнюю можно отправить с официального веб-сайта финансового учреждения. Она состоит из следующих полей:

• сумма кредита;
• город, где планируется оформить кредит, там также нужно выбрать офис банка;
• ИНН юрлица;
• ФИО контактного лица;
• мобильный телефон и электронную почту.

После обработки полученной информации сотрудник ВТБ свяжется с потенциальным клиентом и обсудить все основные условия сотрудничества, расскажет о параметрах кредитования и сделает предварительный расчет платежей, чтобы оценить его платежеспособность. Если доходов потенциального клиента достаточно для обслуживания кредита, и по всем критериям он подходит банку, тогда ему можно начинать собирать документы для проверки.

На основании полученных документов банк принимает окончательное решение и уведомляет о нем клиента. Если условия кредитования его устраивают, тогда необходимо открыть расчетный счет и договориться о дате и времени подписания кредитного договора и других документов.

Преимущества и недостатки

В кредитных и лизинговых программах ВТБ клиентов привлекает:

1. Длительный срок действия договора.
2. Большая сумма финансирования.
3. Широкий выбор недвижимости, которую можно приобрести.
4. Минимальные размеры первоначального взноса, а также возможность получить 100% финансирование при дополнительном обеспечении.
5. Право получить отсрочку в погашении тела кредита на полгода.
6. Возможность воспользоваться правом на возвратный лизинг.
7. Возможность получить финансирование под залог другого имущества или под поручительство Корпорации МСП.

Также положительно оценивается наличие программы лизинга для физлиц, где для принятия решения достаточно всего трех документов, а также имеется возможность продлить срок действия договора по истечению 10 лет обслуживания.

Есть в программах финансирования на покупку коммерческой недвижимости ВТБ и недостатки:

1. Высокая ставка по программам лизинга – удорожание на более, чем 18% за год.
2. Дорогостоящее страхование недвижимости.
3. Большие дополнительные расходы: оплата экспертной оценки, услуг нотариуса, регистрация ипотеки.

Коммерческая ипотека для физлиц

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

• ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
• первоначальный взнос – от 20%;
• срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора.

При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав.

Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке.

Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору.

Таким образом, возникает промежуток времени, в течение которого заем ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, для компенсации которого кредитор устанавливает повышенный процент.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

• заключение договора между банком и оценочной компанией;
• выезд оценщика на объект с целью осмотра;
• составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

• возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
• наличие постоянного источника дохода;
• гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и в отношении предмета залога:

• коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
• имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
• объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• справку о доходах;
• документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

• суммы кредита;
• срока кредитования;
• возраста и пола заемщика;
• рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде.

Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка.

По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банка	Сумма займа	Ставка	Срок кредитования	Первоначальный взнос
«Сбербанк»	до 10 млн.	от 13,9%	до 120 мес.	25-30%
«ВТБ»	до 150 млн.	от 10%	до 120 мес.	15%
«Росбанк»	до 100 млн.	от 9,76%	до 84 мес.	20%
«Уралсиб»	до 20 млн.	от 11%	до 120 мес.	20%
«Ак Барс»	до 20 млн.	от 12,9%	до 180 мес.	30%
«ЮниКредит»	до 73 млн.	Устанавливается индивидуально	до 84 мес.	20%
«Россельхозбанк»	до 20 млн.	до 120 мес.	20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

• срока выдачи займа;
• размера первого взноса;
• суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами:

• индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
• фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
• возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

• небольшой срок кредитования;
• более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
• не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
• более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

• ставка по кредиту;
• срок погашения;
• размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:

Тут можно заметить две основные тенденции:

• объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
• связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Коммерческая ипотека ВТБ 24 для физических и юридических лиц

Любой бизнес, проводимый как в рамках индивидуальной предпринимательской деятельности, так и на мощностях крупных концернов, уже на этапе планирования сталкивается с проблемой аренды производственных и административных помещений.

Высокие ставки арендой платы вынуждают предпринимателей стремиться к приобретению недвижимости в собственность предприятия. Но для покупки подходящей недвижимости необходима крупная сумма, которую невозможно или нежелательно изымать из финансового оборота.

Альтернатива в виде банковского кредита должна быть тщательно обдумана и подобрана под каждую конкретную ситуацию, но стандартным решением в данной ситуации является коммерческая ипотека.

Что представляет собой коммерческая ипотека?

Так определяется покупка юридическим или физическим лицом на кредитные средства банка помещения из нежилого фонда под залог нежилого помещения уже имеющегося на балансе юридического лица или в собственности у физического лица, либо же под залог приобретаемой недвижимости.

Для предоставления кредита в ипотеку на коммерческую недвижимость компании малого бизнеса необходимо предоставить в банковскую организацию:

• Пакет правоустанавливающих документов, то есть свидетельство о регистрации и постановки на налоговый учет;
• Налоговую декларацию заемщика;
• Иные отчетности и оборотно-сальдовые ведомости и пр.

Федеральный Закон «Об ипотеке» накладывает запрет на оформление закладных обязательств на приобретаемую в имущество коммерческую недвижимость до момента заключения непосредственной сделки об ее купле-продаже.

Фактически, банк за «свои кровные» финансовые средства покупает необходимые помещения, после чего оформляет кредит на предприятие.

Ипотечным залогом служит купленная недвижимость, на которую права собственности банк передает клиенту уже после ее покупки.

Такая юридическая тонкость создает серьезный риск для самого банка, ведь потенциальный заемщик может отказаться от оформления кредита уже после покупки банком целевых помещений.

Отсюда следствие:

• Банк будет избегать собственных рисков, как только сможет, а потому данный вид ипотечной системы кредитования предлагается ограниченным количеством банков;
• Довольно часто в рамках коммерческой, или, как ее еще называют, целевой, ипотеки банк предлагает своему клиенту выбор помещений, оставшихся на балансе у банка после невыплаты залоговой стоимости.

Данная схема кредитования малого и среднего предпринимательства уже больше века активно используется на Западе, в основном в США.

На кредитном рынке Российской федерации подобные схемы появились в 2009 году со сменой принципиальных пунктов в сфере банковского законодательства, однако интенсивного развития не получили в связи с мировым кризисом, начавшимся именно с рынка коммерческой ипотечной недвижимости.

После завершения кризисного периода в 2012 году рынок кредитования коммерческой недвижимости показал двукратное увеличение спроса на подобный вид финансовых услуг.

Преимущества и недостатки коммерческой ипотеки ВТБ 24

Малый и средний развивающийся бизнес всеми силами стремиться избежать высоких затрат связанных с арендной платой, даже при условии сокращении за счет аренды собственной налоговой базы.

Поэтому, как основные преимущества коммерческой ипотеки, можно выделить следующее:

• По сравнению с постоянно возрастающей ставкой по аренде, нормированные выплаты по кредиту представляют собой меньшую финансовую нагрузку. Оплата по кредиту – это всегда одна и та же сумма. По закону банк не имеет права ввести плавающую процентную ставку на заем под ипотеку коммерческой недвижимости, а значит, предпринимателю гораздо легче распланировать свои затраты;
• Весьма мягкие, даже по сравнению с ипотечным кредитованием физических лиц, условия выдачи займа. Так, банк ВТБ 24 предлагает коммерческое ипотечное кредитование с обязательным первоначальным взносом в 20%, минимальной суммой кредита от 4 млн. рублей и возможным сроком выплаты от 6 месяцев до 10 лет.
• Для возможности развития бизнеса, в условия кредитования водится так называемая «финансовая передышка». Это означает, что после внесения обязательного первоначального взноса предоставляется период отсрочки до 9 месяцев, после которого начнется ступенчатое погашение основного долга.
• Юридические лазейки используются в полной мере. Адресатам кредита изначально разрешается перевод помещений из жилого фонда в нежилой класс, чтобы после приобрести его с помощью финансовых средств банка в коммерческую ипотеку.
• Отдельной графой следует напомнить об относительной дешевизне данного типа займа. Для бизнеса, то есть для пользования юридическими лицами, законодательно предусмотрен отдельный кредитный пакет – инвестиционный заем. Он обходится значительно дороже, нежели ипотека под коммерческую недвижимость, особенно в сфере валютного кредита. Для евро ставка составляет от 5,3%, для доллара – от 7,8%. Рублевый кредит по данной схеме предоставляется под 13,75% годовых.

Если разбирать недостатки системы коммерческого ипотечного кредитования, проводимого банком ВТБ 24, следует указать следующие моменты:

• Ограничение по максимальной сумме кредита. Если для физических лиц в качестве гарантии платежеспособности предоставляется справка о доходах за отчетный период, то для коммерческого ипотечного кредитования бизнесу необходимо представить банку отчет о собственном капитале. К собственному капиталу фирмы относят находящиеся на балансе денежные средства, дебиторскую задолженность, ликвидное материальное имущество, производственное оборудование и прочее. Все это показывать в «белых» отчетах бизнес не всегда заинтересован, а банк, в свою очередь, не выдаст кредита на суму более 50-150% от стоимости собственного капитала.
• Отсюда второй минус – банковская волокита. Помимо первоначальных операций с куплей-продажей целевой недвижимости, банк может потратить значительные временные ресурсы на оценочную деятельность в отношении предприятия.
• Бумажная работа. На крупных предприятиях с целью подготовки к получению такого вида кредита часто создается самостоятельная структурная единица. Банк заинтересован в получении прибыли, но в данном случае он ее получит, если прибыльным будет кредитуемый бизнес. Поэтому множество финансовых средств и трудочасов может уйти на то, чтобы приготовить для банка пакет необходимой документации и доказательной базы о «соответствующей положительной динамике развития данного конкретного предприятия» за период от 6 до 36 предыдущих месяцев.
• Возможная потеря времени. Финалом вышеперечисленных дорогостоящих и продолжительных операций может стать отказ банка от предоставления займа, без пространных объяснений о его причинах. Финансовые потери можно будет списать на затраты фирмы, но ресурсы назад уже никто не вернет.

В качестве рационализатора стоит предложить аудиторскую поддержку перед тем, как самостоятельно проводить подготовку компании к получению такого кредита.

Напрямую такого никто не скажет, но довольно часто аудиторские конторы, производящие подобную «пердкредитную» проверку, создаются и кормятся самим банками.

Как вариант, из этого может следовать, что только оценка, проведенная конкретной аудиторской фирмой, может оказаться единственно верной.

Крупным конторам беспокоится особо не о чем, а среднему бизнесу, который является целевой аудиторией данной кредитной схемы, есть о чем задуматься.

Условия предоставления коммерческой ипотеки физическим лицам в ВТБ 24

Здесь имеется в виду предоставления подобного рода займов индивидуальным предпринимателям.

Существенной разницы между получением данного кредита юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет, принципиальное различие – в цифрах.

Чтобы получить кредит под коммерческую недвижимость индивидуальный предприниматель обязан:

• Предоставить в банк требуемый набор документов, помимо стандартного пакета, документацию по проводимой деятельности;
• Подтверждение текущей налоговой нагрузки. Здесь речь идет о проверке финансовой состоятельности потенциального заемщика. В некоторых случаях банк может предоставить заем под ипотеку коммерческой недвижимости, только если суммарная годовая выручка индивидуального предпринимателя достигает 100 млн. рублей.
• Перевод недвижимости из жилого фонда. Этими процедурами в данном случае будет заниматься непосредственно сам ИП.
• Обязательное условие поручительства – в качестве поручителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Индивидуальным предпринимателям также следует знать об ответственности перед банком.

В случае просрочки выплаты по кредиту, штраф составит 0,1% от полной стоимости. 10 млн. российских рублей на 10 лет под 13, 75% годовых обойдутся в 18 млн. полного возврата банку с учетом переплаты.

Сумма штрафа при шкале в 0,1 % при одной лишь просрочке составит 18 тысяч российских рублей.

Нужно напомнить, что индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом.

: нюансы оформления коммерческой ипотеки

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ипотека коммерческой недвижимости

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость.

Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес.

Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

• не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
• так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
• к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

• так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
• банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
• некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Коммерческая ипотека в ВТБ Банк Москвы — оформление. условия и процентные ставки на 2018 год

Большинство владельцев малого и среднего бизнеса арендуют помещения для осуществления своей деятельности. Это, конечно же, не выгодно, ведь цены на аренду довольно высокие.

Поэтому многие бизнесмены предпочитают оформить коммерческую ипотеку ВТБ.

Нежилое помещение тут же перейдет в право собственности юридического лица, однако при этом останется в залоге у банка до окончания срока действия ипотечного договора.

Основные отличия жилой ипотеки от коммерческой

Кредит, который выдается ВТБ на нежилую недвижимость, — это принципиально другой банковский продукт в сравнении с обычной ипотекой на квартиру, апартаменты или дом, а также в сравнении с кредитами на автомобиль или потребительскими кредитами. Банк выдвигает серьезные требования как к объекту недвижимости, так и к платежеспособности клиента, ведь сильно рискует.

Оформить коммерческую ипотеку можно как на физическое лицо, так и на юридическое. Разница между оформлением ипотеки на физическое и на юридическое лицо заключается только в сумме займа. Во втором случае она будет значительно больше.

Стоит отметить, что ВТБ нехотя выдает коммерческую ипотеку, ведь реализовать залоговое имущество в виде склада или офиса не так просто, как обычную квартиру. Исходя из этого и условия кредита довольно жесткие: ставки высокие, а срок кредитования ограничивается, максимум, 10 годами.

Заявка клиента рассматривается кредитными аналитиками ВТБ довольно долго. Нередко ВТБ направляет своего сотрудника к ИП, чтобы тот лично убедился в его стабильном доходе и ликвидности помещения.

Условия кредитования

ВТБ проводит лояльную политику. Поэтому бизнесмены в ВТБ могут рассчитывать на хорошие условия относительно других финансовых организаций. Выглядят они следующим образом:

Форма кредитаРазовый

Сумма кредита	От 4 миллионов рублей
Срок кредитования	До 10 лет
Первоначальный взнос	15% от стоимости объекта
Отсрочка на погашение основного долга	6 месяцев
Годовой процент	0.165

Требования ВТБ

Выдавая ипотеку для юридических лиц, ВТБ подвергается риску. Дело в том, что начинающие бизнесмены могут «прогореть» и перестать выполнять свои обязательства перед банком. Именно поэтому ВТБ разработал довольно жесткие требования по ипотеке на коммерческую недвижимость любого назначения.

К юридическому и физическому лицу

Возможность получить одобрение ВТБ могут только те предприятия малого бизнеса, которые осуществляют свою деятельность не менее 6 мес. Она обязательно должна быть успешной и приносить стабильный и высокий доход. Обязательным условием для юридических лиц также является наличие персонального счета в банке ВТБ.

Если компания являлась клиентом ВТБ до обращения по ипотечному кредитованию на недвижимость, она может рассчитывать на льготы.

Предприниматели могут также оформить на себя данный займ. Для этого они должны вести свою деятельность без образования юридического лица на протяжении полугода. Заемщик не должен иметь негативной кредитной истории или негативной деловой деятельности.

К помещению

К нежилой недвижимости относятся помещения, которые предназначены под склады, цеха, магазины, рестораны и так далее. К ним банк выдвигает определенные требования:

• площадь от 150 кв. м;
• капитальный характер постройки;
• отсутствие обременений.

На поиски подходящей недвижимости ВТБ дает полгода. Каждый вариант тщательно изучается банком, поэтому заемщик должен заранее убедиться в том, что объект подходит.

Схема оформления

В первую очередь, клиент должен подать заявку на оформление коммерческой ипотеки. Сделать это можно как в режиме онлайн на сайте ВТБ, так и в отделении банка. Заявка обрабатывается в течение недели.

Кредитные аналитики рассматривают заявку подробнее, добавляют к сравнению с другими, а потом принимают решение. После этого с заемщиком связывается менеджер ВТБ, чтобы сообщить о решении.

Если ответ положительный, то заемщик должен выполнить такие условия ВТБ:

• Предоставить документы, подтверждающие деятельность, а также другие бумаги, которые входят в стандартный пакет.
• Подтвердить налоговую нагрузку. На этом этапе заемщик должен доказать банку свою финансовую состоятельность. Можно также предоставить дополнительный залог. Возможно он склонит банк выдать большую сумму или снизить ставку.
• Перевести объект недвижимости из жилого фонда, договора ренты, жилищно-накопительного кооператива. Всем этим предприниматель занимается самостоятельно.
• Найти поручителя. Для бизнес-ипотеки это является обязательным условием. Поручителем может быть как физическое лицо, так и юридическое.

После урегулирования всех вышеперечисленных моментов ипотечный договор будет подписан. Подписаться должен и заемщик, и представитель ВТБ. Средства на покупку объекта недвижимости будут переведены на счет по индивидуальному графику. Далее можно переходить к приобретению объекта недвижимости.

Документы

Для получения в банке бизнес-ипотеки, нужно собрать большой пакет документов. Если кредит оформляет предприниматель, то он должен предоставить такие копии и оригиналы для сверки:

• паспорт российского образца;
• СНИЛС;
• военный билет;
• ИНН;
• выписки с банковских счетов;
• документы, подтверждающие наличие недвижимости и движимого имущества в собственности.

Дополнительно необходимо приложить документы, подтверждающие предпринимательскую деятельность. К ним относятся:

• свидетельство о регистрации ИП;
• справка о доходах ИП;
• справка о задолженности по налогам;
• выписка о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия на деятельность.

В случае, если ипотека ВТБ оформляется на юридическое лицо, в стандартный пакет документов входят:

• данные об обороте товаров за полгода;
• отчет о прибыли и убытках компании;
• выписка из банка о счетах компании;
• данные по ОС;
• отчет о задолженностях.

Основные преимущества и недостатки

Коммерческая ипотека имеет как положительную, так и отрицательную стороны. Поэтому прежде чем ее оформлять, необходимо детально изучить каждую из сторон и убедиться в целесообразности оформления кредита.

ПлюсыМинусы

При аренде недвижимости процентная ставка не фиксированная и постоянно растет. Это влечет за собой непредвиденные расходы и даже убытки. В свою очередь, плата за ипотечную недвижимость прописана в договоре и не изменяется на протяжении всего периода кредитования. Это позволяет грамотно распоряжаться свободными денежными средствами.	Предприниматели могут столкнуться с тем, что им дадут в кредит меньшую сумму средств, чем они рассчитывали. Банк выдвигает достаточно высокие требования к заемщикам. Чтобы получить максимальный займ, нужно подтвердить наличие большого собственного капитала и предоставить бумаги, подтверждающие положительную динамику развития бизнеса.
Для частных предпринимателей предусмотрена так называемая «финансовая передышка». Под ней подразумевается период отсрочки уплаты по кредиту сроком до 6 месяцев.	Нельзя гарантировать того, что банк одобрит заявку на кредит. Очень часто встречаются отказы. При этом финансовая организация вправе не разглашать причины такого решения. Как бы там ни было, предприниматель понесет свои затраты, связанные с оформлением пакета документов, которые ему никто не возместит.
Заемщики могут прибегнуть к юридическим лазейкам. Так, клиентам, которые оформляют коммерческий кредит, ВТБ дает разрешение на перевод помещений жилого фонда в нежилой. Благодаря этому предприниматель может стать хозяином недвижимости.	Оформление такого рода ипотеки влечет за собой множество юридических и бюрократических проволочек, трату времени и денег на оформление бумаг.

Коммерческая ипотека — это выход для многих бизнесменов. Она оформляется в течение нескольких месяцев, а максимальная ставка на сайте ВТБ равна 16,5%. При этом точная сумма займа не указана, необходимо обговаривать ее с банком. Однако одобрение ВТБ даст только на ликвидных объект, поэтому очень сложно будет взять в ипотеку склад или другое подобное помещение.