Продажа квартиры с рассрочкой платежа риски

Как правильно продать квартиру в рассрочку с минимальным риском

Продажа квартиры может проводиться в рассрочку, которая предоставляется на разных условиях.

Единовременно найти всю сумму могут немногие, поэтому предоставление рассрочки на рынке недвижимости – частое явление.

Каковы особенности подобной продажи? Как оформить сделку и прописать порядок платежей? На все эти вопросы мы дадим ответ в этой статье.

Виды рассрочки

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

• Задаток и выплата остатка.Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;
• Задаток с ежемесячной оплатой процентов.В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;
• Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.Как правило, срок договора – несколько лет.В качестве гаранта продавец может потребовать залог.Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Оформление сделки в рассрочку

Использование подобного метода оплаты возможно при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Можно использовать два способа оформления сделки:

• Наиболее популярный договор – купли-продажи.В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;
• Договор участия в долевом строительстве.Этот случай встречается при приобретении недвижимости у юридического лица, к примеру, застройщика.Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:

• Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
• Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
• Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:

• Предмет договора;
• Определение сторон, которые заключают соглашение;
• Обязанности сторон;
• Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
• Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
• Гарантия на объект долевого строительства.

При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Опасность подстерегает обе стороны при определенных обстоятельствах.

Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.

Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.

Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.

Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.

Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.

Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:

• Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
• Письменное соглашение супругов;
• Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
• Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
• Квитанция об оплате за удостоверение договора.

Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.

Меры безопасности

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

• Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
• Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
• Закладная;
• Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Продажа квартиры в рассрочку риски продавца и покупателя

Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма.

Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

В то же время, покупка недвижимости — весьма дорогостоящий процесс. Не каждый желающий приобрести квартиру имеет возможность оплатить продавцу сразу всю сумму ее стоимости. Да и квартиры не всегда продаются как «пирожки».

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.

Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.

Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:

• Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
• Этажность и количество комнат в квартире
• Подключённые коммунальные услуги
• Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
• Описываются прочие особенности, знание которых необходимо

Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.

Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании.

Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован.

Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ).

После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.

Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.

В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:

• Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
• Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
• Срок и условия рассрочки оплаты
• Размер первого и последующих платежей
• Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
• Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
• Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца

Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца 

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.

Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.

Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.

Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.

Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.

Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.

Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении  лиц, совершивших махинации.

Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя

Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.

Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет.

Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:

1. Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
2. Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте

Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.

Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку

Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.

В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.

Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.

Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.

Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

• в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
• при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
• в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

• общая стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• дату и порядок внесения платежей;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просроченные платежи;
• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

• суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
• суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
• суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Как продать квартиру в рассрочку без риска?

Приобретение недвижимости – затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

• получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
• процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
• при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

• квартира длительное время не продается;
• срочно необходимы деньги;
• у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

Сделка по продаже недвижимости в рассрочку распространена как между гражданами, так и в случае продавцов – юридических лиц.

Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.

Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.

Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании – подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

• ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
• точную информацию об объекте недвижимости;
• права и обязанности сторон;
• порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
• покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

Юридически продажа квартиры в рассрочку попадает под действие ст.488, 489 ГК РФ.

Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).

На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.

Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли – продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

• стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
• устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
• проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
• составляют и подписывают договор о рассрочке;
• осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку в 2020

Собственник жилья, продавая свою квартиру в рассрочку, всегда беспокоится о том, чтобы не потерять деньги и саму недвижимость. При этом такая продажа является хорошим вариантом как для продавца – если ему нужно продать квартиру быстрее, так и для покупателя, который не хочет влезать в кабалу – так сегодня называют ипотечные кредиты.

Некоторые риски все же существуют, но если знать о них и правильно оформить сделку, неприятности можно предотвратить.

Особенности сделки

Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.

Основной риск заключается в том, что в договоре не будет проставлена четкая дата окончания внесения платежей за квартиру и покупатель растянет их на долгие годы, внося ежемесячно маленькую сумму денег.

Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.

Избежать этого можно несколькими способами:

• не брать у покупателя задаток до тех пор, пока не будет принято окончательное решение по продаже квартиры;
• устанавливая дату заключения основного договора, следует оттянуть момент, поскольку на оформление всех документов зачастую нужно немало времени, которого просто нет у занятых людей;
• сохранить задаток можно даже в том случае, если попался недобросовестный покупатель – нередко люди намеренно не отвечают на звонки, чтобы пропустить дату заключения договора и впоследствии обвинить продавца. Решить этот вопрос можно очень просто – за несколько дней или в назначенный день следует отправить телеграмму покупателю с просьбой явиться для заключения и подписания соглашения.

Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.

При заключении сделки не возникает никаких затруднений, однако, собственнику квартиры следует позаботиться о том, чтобы в договоре был прописан точный график платежей с отметкой об окончании внесения денежных средств и полным погашением задолженности покупателем.

Первый этап – осмотр покупателем жилья. Следует насторожиться, если гражданин осматривает не стены и коммуникации, а вещи в шкафах и комнатах.

Необходимо правильно оформить сделку. В первую очередь составляется предварительный, а затем и основной договор купли-продажи недвижимости. 

Оформляя сделку, следует также позаботиться о составлении:

• акта приема – передачи квартиры покупателю;
• расписки в получении первого взноса.

Договор должен содержать несколько пунктов – положений, в которых обозначаются права и обязанности сторон, условия перехода недвижимости в собственность покупателя, штрафные санкции за невыполнение поставленных условий.

Нередко возникают неприятны ситуации в момент передачи продавцу оплаты за недвижимость. Передача денег может быть осуществлена как наличным, так и безналичным способом.

Продавец может обезопасить себя, если:

1. Назначит встречу покупателю в людном месте, например, в кафе, где будут переданы денежные средства.
2. При составлении договора заранее будет указано, каким способом должны быть переданы деньги.
3. Будут присутствовать двое или более свидетелей.
4. Сразу же после получения денег составляется расписка в их получении.

Один экземпляр расписки отдается покупателю. Также следует внимательно выбирать специалиста – нотариуса, который будет осуществлять процедуру заверения документов. Нередко доверчивые граждане отдают деньги «псевдонотариусам», которые исчезают с лица земли через несколько дней после того, как поставят недействительную печать.

С чего начинается самостоятельная продажа квартиры, узнайте тут.

Чтобы оформить сделку по продаже недвижимости в рассрочку, продавцу нужно собрать пакет документов:

1. Если ранее технический паспорт на квартиру не был оформлен, это необходимо сделать до подписания договора, обратившись в БТИ. При условии, что документ имеется в наличии, но был просрочен, владелец может сдать его в МФЦ и оформить новый, заплатив госпошлину в размере 250 рублей. Документ будет выдан по истечении десяти дней с момента подачи заявки.
2. Справка или свидетельство, на основании которого можно сделать вывод о принадлежности квартиры продавцу. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или документ, подтверждающий наследование недвижимого имущества. Следует учесть, что с 2016 года свидетельство в привычном виде не выдается – можно оформить лишь выписку из ЕГРН.
3. Должна быть сделана выписка из домовой книги – подойдет обычная ксерокопия. Если такой книги нет, то в ЖЭКе нужно получить справку о количестве прописанных и проживающих в квартире граждан.
4. Заранее нужно собрать все платежные квитанции за полгода, чтобы подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
5. Если квартира оформлена на нескольких граждан в долях, потребуется согласие каждого из них, как и согласие супруга, при условии, что недвижимость была приобретена после регистрации брака.
6. Обязательно должно быть приложено согласие органов опеки и попечительства, если в квартире не просто прописаны, а являются полноправными собственниками имущества несовершеннолетние дети.

После того, как все бумаги собраны, собственник квартиры должен сделать ксерокопии паспортов всех участников сделки и членов своей семьи и отнести документы в МФЦ, также можно обратиться в кадастровую палату или Юстицию.

Там продавец и покупатель ставят в известность специалистов о том, что планируется продажа квартиры в рассрочку. На нее будет установлено обременение до того дня, пока новый собственник полностью не расплатиться за жилье.

Возможные риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку

Многие собственники недвижимости не желают связываться с продавцами, которые просят оформить рассрочку, однако, иногда квартира долго не продается и не остается иного выхода, кроме как согласиться.

Ничего плохого в такой продаже нет, продавец получит все деньги к определенному сроку, однако, соглашаясь на подобную сделку, следует обезопасить себя, избежать возможного риска:

1. Покупатель может с течением времени потерять место работы, заболеть и как следствие, стать неплатежеспособным. Застраховать себя от этого можно лишь, заранее обговорив, как стороны будут действовать в подобной ситуации.
2. Чтобы недобросовестный покупатель не присвоил себе квартиру, избежав оплаты за нее, в договоре необходимо прописать, что полное отчуждение недвижимости произойдет лишь после поступления всей суммы.

Остальные риски несущественны, продавцу следует опасаться лишь того, что деньги за квартиру не будут внесены. Единственный риск для покупателя – несоответствие квартиры изначально указанным параметрам, например, может обнаружиться, что где – то протекает труба, сыпятся стены под обоями.

 Также впоследствии зачастую выясняется, что на квартиру было наложено обременение, а поскольку передача права собственности осуществляется лишь после внесения полной суммы, продавец может умолчать об аресте имущества.

Как себя обезопасить

Прежде всего, продавец может сохранить свою недвижимости или деньги за нее, если с ответственностью подойдет к составлению договора купли – продажи. Также следует вызвать оценщика, который назовет рыночную стоимость продаваемого объекта недвижимости – это позволит не продешевить.

Чтобы обезопасить себя, продавцу следует:

1. Продавать квартиру следует по завышенной цене, чтобы покрыть расходы, связанные с оформлением документации, а также свести к минимуму риски «выбивания» денег с покупателя.
2. В ЕГРН необходимо наложить обременение на недвижимость в пользу Продавца. Оно может быть снято только после внесения покупателем полной суммы, указанной в договоре.
3. Необходимо заранее оговорить все условия, в том числе и по назначению штрафных санкций за несвоевременное внесение ежемесячного платежа.

Даже если договор получается слишком большим, необходимо изложить все условия и требования сторон, прописать порядок наступления ответственности за невыполнение условий.

Полностью минимизировать риски практически невозможно, поскольку всегда существует вероятность того, что покупатель постарается если не присвоить имущество себе, то хотя бы ограничиться меньшей суммой. Пресечь это можно только одним способом – правильно составив договор, прописав в нем все спорные вопросы и нюансы.

О том, что делать если риелтор не может продать квартиру, рассказывается тут.

С существенными условиями договора купли продажи квартиры ознакомьтесь здесь.